来源：北大法宝《最高法院：开发商如何承担已付购房款一倍的赔偿责任？（附十二个典型案例）》

        专家：龚炯

        写作年份：2022

        文章分类：合同法

        关键词：开发商；赔偿责任

　　裁判要旨

　　因代销机构未告知其特定商品房已经售出，导致开发商事实上又将该商品房出卖给第三人的，开发商需自担经营风险，且无需其主观上有恶意违约故意，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第八条的规定，开发商应向购房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　案情简介

　　①2005年3月，开发商金华公司与代销机构皓羽公司签订《商品房保底包干销售合同》。金华公司指定销售负责人、财务人员各一名，负责联系及配合皓羽公司的销售工作。

　　②2006年4月，购房人苏金水与开发商金华公司签订了《商品房认购合同》，约定购买06号、07号商铺，并加盖了金华公司公章。后苏金水与皓羽公司销售人员签署《商品房买卖合同》，并加盖了金华公司销售合同专用章。

　　③2006年6月，皓羽公司向金华公司发出《解除商品房保底包干销售合同的通知》。

　　④后金华公司将06号、07号商铺出售给第三人，并向武汉市房产管理局备案。苏金水因要求金华公司办理交房手续未果，双方争议成讼。

　　⑤2008年4月，苏金水诉讼请求：解除苏金水与金华公司就06号、07号商铺签署的《商品房买卖合同》，金华公司返还苏金水购房款5631010元本息，并赔偿苏金水5631010元等；皓羽公司就上述请求承担连带责任。

　　⑥本案历经武汉中院一审、湖北高院二审、最高检抗诉及最高法院再审，法院认为，解除《商品房买卖合同》；皓羽公司向苏金水销售06号、07号商铺的行为的法律后果应归属于金华公司，金华公司因另售06号、07号商铺而应对苏金水负担相应赔偿责任。

　　实务指南

　　①开发商在出售商品房中存在恶意违约或欺诈行为的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第八条、第九条等的规定，应向购房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。其中，恶意违约行为在签订商品房买卖合同后才发生，包括“先卖后抵”或“一房二卖”。欺诈行为在签订商品房买卖合同时已发生，强调开发商“故意隐瞒”商品房无预售许可证、已抵押、已出卖给第三人等情形。该商品房买卖解释出台后，恰逢房地产“黄金十年”，该惩罚性条款有力地规制与打击了开发商的不诚信行为，维护了商品房市场秩序。

　　②最高法院在本案中明确，在开发商委托代理机构销售房屋的情况下，开发商因代销机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房人；开发商以此为由主张《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，法院不予支持。

　　③最高法院在本案中明确，只要开发商在签订商品房买卖合同后存在“先卖后抵”或“一房二卖”的客观主动行为的，其主观上无需有恶意违约的故意，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第八条的规定，开发商应向购房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　④司法实务中，法官可根据案情如购房人过错等依法行使自由裁量权并对赔偿数额予以下调（见关联案例）。笔者认为，开发商在出售商品房中若存在该类恶意违约或欺诈行为，往往处于资金链断裂的边缘，游走于非法融资与合同诈骗之间；为维护广大消费者购房人的居住权这一基本权利，法院判决开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任是原则，法院根据案情依法行使自由裁量权并酌定下调赔偿责任是例外且应在裁判文书中详尽说理（如本案）。

　　裁判理由

　　本院认为，关于金华公司是否因另售06号、07号商铺而对苏金水负担相应赔偿责任的问题。

　　根据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。2006年4月皓羽公司作为委托代理人与苏金水订立06号合同与07号合同，法律后果上即为被代理人金华公司已与苏金水订立06号合同与07号合同，此后金华公司向苏金水之外的第三人出卖房屋并导致苏金水无法取得06号、07号商铺，苏金水即有权依据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定请求金华公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。而金华公司的相关申诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，本院不予支持。在金华公司另售商铺导致06号、07号合同已无继续履行可能的情况下，二审法院依据苏金水的诉讼请求而判令解除06号、07号合同并无不当。同时，二审酌情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50%的赔偿责任，作为相关权利的有权处分人苏金水在再审中表示尊重二审该判决结果，故本院对该赔偿比例不予调整。

　　关联法条

　　《合同法》

　　第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　第一百二十条　当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】

　　第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　《民法典》

　　第一百六十二条？？代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

　　第五百六十六条第一款？合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　案例索引

　　最高法院公报案例：《湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案》【最高人民法院（2012）民抗字第24号】【《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第1期（总第207期）】

　　关联案例

　　①开发商签订商品房买卖合同后恶意违约的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第八条的规定，应向购房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　案例一：《贵州湘企房地产开发有限公司、刘大利房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申5171号】，本院认为，本案所涉《认购协议书》中约定的标的已办理有抵押登记，湘企公司以实际行动表明不愿意再继续履行协议，合同目的已不能实现，原判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项关于商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任之规定，支持刘大利关于解除《认购协议书》，返还已付购房款的诉讼请求，并酌情由湘企公司按已付购房款一倍赔偿刘大利经济损失2880万元并无不当。

　　笔者注：系列案《贵州湘企房地产开发有限公司、张大伦房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民申5173号】，裁判理由同上，不再赘述。

　　案例二：《李能艳、雍晶等与湖北广水鑫天地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书》【最高人民法院（2016）最高法民申1619号】，本院认为，（三）原判是否法律适用错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”中第（二）项“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，在商品房买卖合同订立后，广水鑫天地公司作为出卖人又将其中的20套商品房出卖给第三人，买受人可以请求出卖人广水鑫天地公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　②开发商在订立商品房买卖合同时存在欺诈行为的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第九条的规定，应向购房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　案例三：《郝志强与大庆恒新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【最高人民法院（2016）最高法民申2599号】，本院认为，二、原审判决恒新公司在返还已付购房款及利息的同时，承担已付购房款一赔的赔偿责任并无不当。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据本案情况，2007年10月16日，恒新公司与铼成公司签订《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》、《奥林国际公寓住宅区购物中心补充协议》，将包含涉案房产在内的商业区整体出售给铼成公司。2009年6月10日、2012年7月16日，恒新公司又与郝志强签订《商品房参建协议》、《商品房买卖合同》，将涉案房产出售给郝志强。恒新公司故意隐瞒已将涉案房产出售给铼成公司的事实，将该房产再次出卖给郝志强，导致《商品房参建协议》、《商品房买卖合同》解除，属于“一房二卖”。在这种情况下，郝志强要求恒新公司在返还已付购房款及利息的同时，承担已付购房款一倍的赔偿责任，应予支持。

　　案例四：《王学甫等与北京市规划和自然资源委员会等房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书》【北京市高级人民法院（2019）京民申5307号】，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……”，该条是商品房买卖中对出卖人实施欺诈行为，导致合同无效或者被撤销、解除后责任承担问题的规定，该条规定了惩罚性赔偿责任的承担，即买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，同时在此基础上还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原审法院根据本案的实际情况判决申请人中侨公司赔偿被申请人房屋差价损失672550元并不违反法律的上述规定。

　　③开发商在出售商品房中存在恶意违约或欺诈行为的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第八、九条的规定，应向购房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法官可根据案情如购房人过错等依法行使自由裁量权并对赔偿数额予以下调。

　　案例五：《新疆恒润实业有限公司与张益诚商品房销售合同纠纷申请再审民事裁定书》【最高人民法院（2016）最高法民申2062号】，本院认为，（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条明确规定，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原判决根据张益诚的诉讼请求，依法判令恒润公司赔偿张益诚150万元并无不当。（三）恒润公司再审主张赔偿金的数额不应按照最高赔偿额顶格赔偿。本院认为，一、二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的精神，判决恒润公司承担张益诚已付购房款一倍的赔偿责任，系法官根据案件的实际情况依法行使自由裁量权，本院对恒润公司的再审主张不予支持。

　　案例六：《陕西德诚居房地产开发有限责任公司、彭东商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2017）最高法民申1094号】，本院认为，3.原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定是否错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据该解释第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如前所述，德诚居公司与彭东签订《金茂国际大厦认购协议书》时未将其与李屹签订《商品房买卖合同》并已办理网签的事实告知彭东，之后又就涉案房产与李屹签订《商品房买卖合同》和《回购协议》，德诚居公司未向李屹回购房屋导致其不能向彭东交付约定的房屋，彭东据此要求解除合同，符合上述规定中的相关情形。原审法院适用上述规定，考虑德诚居公司在签订协议时已告知彭东不能网签等因素，判决德诚居公司向彭东承担购房款2730000元的80%即2184000元的赔偿责任，适用法律没有错误。

　　案例七：《刘高坪、南阳市向阳房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河南省高级人民法院（2019）豫民申2798号】，本院经审查认为，（一）关于事实认定。取得商品房预售许可后进行商品房预售是房地产开发企业的法定义务，向阳房地产公司未取得商品房预售许可导致该公司与刘高坪签订的商品房买卖合同被确认无效，是产生本案纠纷的主要原因。向阳房地产公司主张刘高坪在购买涉案房屋时对该公司未取得商品房预售许可证的事实完全知情，但并未提供充分证据证明已向刘高坪进行过披露，应当承担举证不能的不利后果，生效判决认定向阳房地产公司存在故意隐瞒的行为并无不当。（二）关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，是对出卖人实施欺诈行为，导致合同无效或者被撤销、解除的惩罚性赔偿责任承担问题。向阳房地产公司在与刘高坪签订的商品房买卖合同时存在故意隐瞒的行为，根据该司法解释规定应当返还刘高坪已付购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。生效判决认为此处“已付购房款一倍”是指赔偿责任上限符合立法本意，人民法院可以根据不同案情在已付购房款一倍的限额范围内适用该惩罚性赔偿条款，生效判决判令向阳房地产公司按照刘高坪已付购房款的50%承担赔偿责任系在法律授权范围内行使自由裁量权，本院予以尊重。

　　④双方之间的《房屋置换补偿协议》系以物易物的互易合同，而非名义上的《商品房买卖合同》，但二者对价性的实质并无不同；开发商恶意违约导致合同目的不能实现的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第八条的规定，被拆迁人有权要求其承担一倍的损失赔偿。

　　案例八：《贵阳市南明区建中学校、贵阳宏益房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书》【最高人民法院（2018）最高法民终1166号】，本院认为，二、关于建中学校主张的一倍赔偿能否得到支持问题。

　　宏益公司关于建中学校主张的一倍赔偿责任不能成立的上诉主张，本院不予支持。首先，依据《贵阳市国有建设用地使用权挂牌出让公告》[筑土出告字（2011）第03号]之规定，宏益公司需要在五里冲棚户区、城中村、危旧房改造项目内配建2所中学、3所小学、4所幼儿园，并无偿移交给贵阳市南明区教育局。由此可见宏益公司早已知道W-2区的综合学校、幼儿园在建好之后需要无偿移交给政府部门。即使如宏益公司所说，在招拍挂文件以及土地使用权出让合同中，所有地块上学校的具体位置、规模等都只是意向性规定，需要经过贵阳市城乡规划局审批同意才能确定，但也说明宏益公司早已知晓案涉校区存在被政府部门回收的可能性。因在签订《房屋置换补偿协议》时宏益公司对建中学校故意隐瞒前述情况，W-2区的综合学校、幼儿园修建好后亦无法按照合同约定交给建中学校，一审法院认定宏益公司存在恶意违约和欺诈故意并无不当。其次，按照《商品房买卖合同司法解释》第七条、第八条规定对拆迁安置补偿违约赔偿的适用并不以欺诈为前提，不管是在《房屋置换补偿协议》签订前宏益公司明知W-2区综合学校、幼儿园将被政府无偿收回开办公益学校，还是W-2区综合学校、幼儿园修建好后因小区业主需要而交给政府开办公益学校，均是宏益公司原因导致建中学校拆迁安置W-2区综合学校、幼儿园的合同目的不能实现，无法取得拆迁安置房屋的建中学校依据《商品房买卖合同司法解释》第七条、第八条的规定主张解除合同并要求一倍的损失赔偿，均有事实和法律依据。第三，虽宏益公司与建中学校签订的《房屋置换补偿协议》系以物易物的互易合同，而非名义上的商品房买卖合同，但二者对价性的实质并无不同，宏益公司机械理解前述司法解释的规范范围不当；不管宏益公司是基于土地招拍挂协议的约定还是建好后因业主需要而将W-2区综合学校、幼儿园交给政府用于开办公益学校，宏益公司都会基于土地招拍挂的价值、房地产开发销售的价值、削减其他开发义务或政府补偿等方式变相获得相对应的利益，这种对价性在本质上与房屋买卖亦无二致，宏益公司关于其非另行出卖的上诉理由亦不成立。

　　笔者注：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】

　　第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

　　⑤开发商与购房人之间仅签订商品房认购合同（预约）而非商品房买卖合同（本约）的，则并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】规定的开发商惩罚性赔偿即承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　案例九：《修永琴、北京宏顺世纪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2017）最高法民申46号】，本院认为，一、关于本案应否适用商品房买卖中惩罚性赔偿规定的问题。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据上述规定，本案应否适用惩罚性赔偿，应当看修永琴与晋豫泰公司之间所订立的《商品房认购协议》性质上是否具备了商品房买卖合同的主要内容以及是否符合上述规定中的三种情形之一。本案中，修永琴（乙方）作为买受方与作为出卖方的晋豫泰公司（甲方）于2012年8月11日所订立的《商品房认购协议》中明确约定双方需另行签订《商品房买卖合同》，且该认购协议中没有确定标的物，即房屋的具体位置，也没有对交付条件、交付日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的方法等作出约定。因此，该认购协议书缺失商品房买卖合同必备的条款和要件，性质上只是协议双方为了保证将来签订正式的房屋买卖合同而签订的独立的预约合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力。虽然修永琴在认购协议签订后依约交付了首付款200万元，但是由于直至产生争议诉诸法院时，晋豫泰公司仍未与修永琴签订正式的《商品房买卖合同》。故此，原审法院将该《商品房认购协议》定性为预约合同，定性准确。

　　另外，修永琴申请再审提供的证据材料显示案涉项目在本案形成诉讼前已取得预售许可证，无证据证明晋豫泰公司在与修永琴签订《商品房认购协议》时存在故意隐瞒尚未取得预售许可的事实。据此，原审法院仅判令晋豫泰公司返还修永琴购房款200万元及利息，未支持修永琴要求晋豫泰公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定赔偿其100万元的诉讼请求，并无不当。修永琴申请再审主张本案应适用商品房买卖中惩罚性赔偿的规定，依据不足，本院不予支持。

　　⑥开发商在将商铺出售给第三人时，就该商铺的回购问题与购房人进行过洽谈，并且开发商以同样的方式回购了其他商铺的，开发商的行为并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第八条规定的情形，开发商并不承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　案例十：《郑国安与青海万通物业发展有限公司商品房销售合同纠纷申请再审民事裁定书》【最高人民法院（2015）民申字第631号】，本院认为，虽然万通公司存在违约行为，但郑国安已经占有涉案商铺6年多并用于出租，万通公司在将该商铺出售给新华百货公司时，就该商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺，因此，二审判决认定万通公司的行为有别于本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，不支持郑国安关于赔偿已付购房款一倍的损失5035400元的请求，有事实和法律依据。同时，二审判决综合本案上述事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定之精神，酌定万通公司赔偿郑国安可得利益损失5035400元以及不支持郑国安关于按揭贷款利息损失的请求，是对双方当事人利益的平衡，适用法律并无不当。

　　⑦开发商出售商品房时，预售许可证所依据的建设工程规划许可证虽已被规划局作废，但该预售许可证并未被依法撤销或认定无效，并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第九条规定的情形，开发商并不承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　案例十一：《周某1与中海宏洋地产（盐城）有限公司房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2017）苏民申3827号】，本院经审查认为，（一）周某1要求中海公司返还车库款并予以一倍赔偿的诉讼请求不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据该条规定，出卖人承担相应责任的条件是出卖人存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为，并且导致合同无效或者被撤销、解除。本案中海公司已于2013年9月27日，由盐城市住房保障和房产管理局核发“盐市房预字（2013）第（196）号”商品房预售许可证。该预售许可证所依据的“建字第320901201350223”建设工程规划许可证号虽已被盐城市规划局作废，但该预售许可证并未被依法撤销或认定无效。周某1申请再审认为中海公司涉嫌骗取预售许可证，但未提交证据证明。故依据现有证据不足以认定中海公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的行为。双方当事人均未主张解除案涉商品房买卖合同，该合同合法有效，不存在合同无效或被撤销的情形，故周某1要求返还车库款并予以一倍赔偿的诉讼请求不能成立。

　　⑧双方签订商品房买卖合同时，商品房系被司法机关查封，并非此前由开发商抵押，并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第九条规定的情形，开发商并不承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　案例十二：《岳明、营口市慧华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【辽宁省高级人民法院（2019）辽民申2474号】，本院经审查认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被申请人与申请人签订商品房买卖合同时，涉案房屋系被司法机关依法查封，并非此前由被申请人抵押，故申请人以上述法律规定要求被申请人承担已付购房款一倍的赔偿责任，没有事实依据。申请人主张“房产被查封相较于被抵押是更为严重的导致合同无法履行的事实”，因房产抵押系所有权人的主动行为，而查封则是司法机关的司法行为，只能说明房产所有权人与他人存在纠纷，但无法据此认定其具有与“一房二卖”、“隐瞒抵押事实出卖”等情况对等或更严重的主观恶意，抵押与查封的法律后果也不同，故申请人该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。

        【作者简介】

        龚炯，北京市两高律师事务所律师，北大法律信息网签约作者。