一、何为“借名买房”

        借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他人名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为，当事人常订有《借名买房协议》。综合合同法上的有名合同类型以及学理上关于典型合同与非典型合同的理论，该协议应属混合合同。对该协议的法律适用，应釆“结合说”，依个别给付所属合同类型的法律规定加以判断。借名登记中，出名人为房屋的登记名义人，而借名人为房屋的实际权利人，从而导致该房屋法律物权与事实物权发生分离。

        二、借名买房产生的原因

        由于多种原因，当事人之间可能会出现借名买房的法律关系，大体上概括为以下几种情况：第一，“限购限贷原因”而规避法律、政策的限制性规定。限购政策以及政策性保障住房设置了购房门槛，很多丧失购房资格的人为了获得购房资格，采取了借名买房的方式，规避法律、政策的限制性规定。第二，转移财产、逃避债务。部分债务人为逃避债务，以其他人名义购房，从而使得其并无可强制执行财产之假象，从而采用借名买房方式。第三，部分房地产公司为获得更多的流动资金，并解决员工住房问题，公司低于市场价出售本公司员工福利房产，借名人为了获得上述优惠而采取了借名买房方式。第四，其他原因，包括婚姻、继承、收养、甚至婚外情等原因借名买房。

        三、借名买房相关法律规定

        《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”我国实行物权登记制度，国家对不动产实行统一登记制度，房屋登记在谁名下，所有权归谁所有，除《物权法》第二十八条规定的例外。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定了特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭情形，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”关于《借名买房协议》的效力问题相关法律规定及北京、上海、江苏、广东等地高院的相关规定如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》“十、借名买房的认定和处理1.借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行）》（试行）》“第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。” 上海高院民一庭在《关于房产案件若干争议问题的处理意见》[2015]14号认为：法院在审理房屋确权诉讼时，应当查询所要确权的登记在当事人一方名下的房屋在诉讼中的权属状况，发现系争房屋已经被法院执行部门作为被执行人的财产予以查封、扣押、冻结的，应从程序上驳回当事人的确权诉请，引导当事人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定向执行法院提出执行异议。《江苏省执行异议之诉案件审理指南》第19条规定：人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。”广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条规定：“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。

        四、司法实践中借名买房的几种处理情况

        在人民法院或仲裁机构判决变更登记之前，房屋所有权归出名人所有，出借人与借名人形成了物权与债权的法律关系，即物权登记在出名人名下，而出名人与借名人之间又签订了《借名买房协议》。对借名买房司法实践中存在几种处理情形：《借名买房协议》只要不违反效力性强制性规定，协议是有效的；在提起诉讼时，不能提起房屋确权之诉，只能提起合同之诉；对借名购买经济适用住房等政策性保障住房，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持；案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持；出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。

        五、借名人如何实现物权与债权的统一从而将物权过户到借名人名下？

        借名人要实行物权与债权的统一，调解、诉讼和仲裁是最佳途径。第一，关于以调解方式实行统一，根据《最高人民法院关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》第八条规定：“人民法院经审查认为调解协议符合确认条件的，应当作出确认决定书；决定不予确认调解协议效力的，应当作出不予确认决定书。”第九条规定：“人民法院依法作出确认决定后，一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向作出确认决定的人民法院申请强制执行。”第二，关于以诉讼的方式实现统一，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”第三，关于以仲裁的方式实行统一，《中华人民共和国仲裁法》第二条规定：“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”第四条：“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”

        经司法确认的调解书、生效判决书和仲裁文书可以申请强制执行，最终实现物权和债权的统一。

        六、相关司法判例

        1、房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房协议应认定有效——金姬善诉董金宝房屋买卖合同案【（2010）二中民终字第19950号】；

        2、实际买房人因受“限购令”限制借用他人名义买房的，商品房销售合同有效——俞建飞诉华润置地（宁波）发展有限公司商品房销售合同纠纷案【（2014）浙甬民二终字第559号】；

        3、借名购买经济适用房的，因不符合相关政策、法规应认定无效——耿连发与李建华确认合同无效纠纷案【（2014）三中民终字第01033号】；

        4、顶名购房协议应考虑双方当事人的真实意思表示和合同无效情形认定协议效力——包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案【（2011）河民初字第406号】；

        5、借用他人名义买房的，实际买房人可根据充分有效的证据向法院主张变更房屋所有权——陆飞诉浙江五洲建设投资集团有限公司、王亚萍商品房买卖合同案【（2009）浙绍民终字第485号】。