【导读】

业主将房屋委托给多家中介公司，买家经甲公司业务员安排看房后，却与乙公司就相同房产达成交易，这样的行为属于“跳单”吗？买家是否需要赔偿违约金？

【基本案情】

王某因需要购买房屋，经甲公司业务员联系，双方于2023年2月一起去看了某处房屋。看房后，王某应甲中介业务员要求签署了《看房确认书》，该确认书明确了房屋信息，双方还约定“若委托方或委托方之配偶等人基于居间方已提供的房源信息、机会和服务，成功购入或承租本确认书房产的，则委托方需向居间方支付佣金。不得与房主私下交易，否则须按居间方规定收费标准的四倍支付服务佣金。委托方同意居间方在带看过程中拍照作为带看依据”。后王某在甲公司回访时表示了拒绝。

次日上午，经乙中介业务员带看相同房产，王某丈夫刘某（买方）与案外人魏某（卖方）、居间方乙公司签订了《房地产买卖居间合同》，就相同房产达成了交易，王某向乙公司支付中介服务费8000元。

甲中介认为王某违反了合同约定，遂诉至法院，要求王某支付中介费用及违约金。

【法院判决】

永州市零陵区人民法院经审理后认为，本案的争议焦点是王某在案涉房屋买卖过程中是否存在绕开甲中介公司完成交易的“跳单”情形。

本案庭审过程中，甲中介公司认可其公司不是唯一能够推广销售案涉房屋的中介机构，即案涉房屋并非甲中介公司独家房源，委托人通过网络、其他中介公司等正当途径同样能够获得案涉房源信息，委托人委托多个中介人从事中介活动，多个中介人为其提供交易信息或者媒介服务，委托人最后选择其中一个中介人，通过其与第三人订立合同。故委托人具有选择最满意、最合适的中介人为其提供优质服务并通过其与第三人订立合同的权利。且王某并未与案涉房屋的房主私下达成交易，而是通过其他中介的服务完成房屋买卖，并支付了相应的中介费，无主观逃避支付中介费的恶意。

据此，法院驳回了甲中介公司的诉讼请求。

【法官说法】

该案例参考了最高人民法院案例库1号指导性案例，有效促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，保护消费者合法权益。

“跳单”又称“跳中介”，是指中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务，私下与相对人订立合同的行为，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。“跳单”违约的构成要件主要包括三个方面：（1）委托人接受了中介人的服务；（2）委托人利用了中介人提供的信息机会或媒介服务；（3）委托人绕开中介人直接订立合同。

实践中，卖方为了提高售价或尽快出售，可能通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买方也能通过多家中介公司了解房源信息。委托方与相对方最终达成交易究竟利用了哪家中介公司提供的服务，不能简单的以提供服务的时间先后判断，还需要结合服务的内容和合同的约定。本案中，甲公司预先拟定的《看房确认书》包含的禁止“跳单”条款，是重复使用的，且未与委托人协商，其性质属于格式条款。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款的一方限制或者排除对方主要权利的，该格式条款无效。中介人带着看房付出的劳动是有限的，在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介的报价和服务可能存在较大差异，如果某个中介人以有限的付出限制买方的选择权，双方利益是明显失衡的，故本案驳回了原告全部诉讼请求。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

《中华人民共和国消费者权益保护法》

第九条 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。

消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。

消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。

来源：永州市零陵区人民法院、湖南高院