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最高院再审改判:已预告登记的商品房被法院查封后,开发商可否诉请解除该商品房买卖合同,从而成为房屋所有权人并排除强制执行
已被浏览5011次更新时间: 2024/06/05

【裁判要旨】


1.依据《物权法》第二十条规定,预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得,从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。


2.人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产,且法律并无明确规定,与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。


3.人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封,不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。《商品房买卖合同》解除后,预告登记失效,买受人不再享有相应的物权期待权。而开发商作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封,排除执行。


【裁判文书】


中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2019)最高法民再299号

再审申请人(一审原告,二审上诉人):长春市领运房地产开发有限公司

被申请人(一审被告,二审被上诉人):长春市庆丰钢材销售有限公司

被申请人(一审被告,二审被上诉人):孙丹丹,女,1979年7月24日出生,汉族,住吉林省长春市朝阳区。

原审第三人:黄湛轩

原审第三人:黄湛尧

原审第三人:长春市轻工建筑工程有限责任公司

......

二审法院认为,本案为案外人执行异议纠纷,争议焦点为领运公司请求不得执行案涉房屋并确认其为案涉房屋所有权人的主张应否得到支持。根据原审查明的事实,孙丹丹于2014年10月23日向领运公司交纳1560319元购房款后,于2014年12月12日和领运公司签订了《商品房买卖合同》,同时约定了付款方式为银行按揭贷款。该合同在房产部门已备案。该案涉房屋为按揭贷款,孙丹丹作为借款人、吉林银行长春净月潭支行作为贷款人、领运公司作为保证人于2014年12月15日签订《个人房屋按揭借款合同》,合同约定用孙丹丹购买的案涉房屋为该笔贷款提供担保。对孙丹丹取得该房屋所有权证并办理完毕抵押登记之前所产生的所有孙丹丹应付款项,领运公司提供连带责任保证。孙丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的预告登记证。孙丹丹于2015年7月21日起逾期向银行还贷,吉林银行长春净月潭支行于2017年1月20日向领运公司发出《履行担保责任通知书》,因孙丹丹逾期18个月未偿还贷款,通知领运公司承担阶段性连带保证责任。本案中,孙丹丹在案涉房屋查封前,支付了全部购房款,已取得案涉房屋的所有权预告登记证。该所有权预告登记尚在有效期内,且领运公司向孙丹丹交付房屋使用通知书,故一审判决认定孙丹丹取得案涉房屋的原因行为真实且合法有效,法院据此将案涉房屋作为孙丹丹的财产予以查封并无不当。根据《个人房屋按揭借款合同》,孙丹丹作为借款人、吉林银行长春净月潭支行作为贷款人、领运公司作为保证人,即使领运公司因孙丹丹逾期偿还银行贷款而承担连带保证责任,并就其承担连带保证责任对孙丹丹享有债权请求权,该债权请求权相较于庆丰公司对孙丹丹享有的对钢材款的债权请求权,效力也并未更优,不足以排除庆丰公司申请的案涉执行行为。虽然领运公司提交案涉仲裁裁决、建设用地规划许可证等五证及备案证明等相关证据,主张案涉仲裁裁决已经解除其与孙丹丹签订的《商品房买卖合同》及补充协议,领运公司为该房屋的合法权利人,法院不应对房屋采取执行行为,但案涉仲裁的提起时间及受理时间均在法院对该案涉房屋查封之后,且未发生法律效力,故该仲裁裁决书对本案不发生直接的影响力,其提交的建设用地规划许可证等五证不影响本案事实的认定。故领运公司上诉理由不成立,不予支持。

综上所述,领运公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费48230元,由领运公司负担。

再审中,领运公司提交《个人存量房信息查询结果证明》《预告登记存根》作为证据,拟证明截至2019年10月28日案涉房屋仍未办理产权登记,仅取得预告登记。孙丹丹提交如下证据:1.2015年5月14日吉林银行长春净月潭支行向长春市绿园区人民法院出具的情况说明,拟证明:孙丹丹一直偿还按揭贷款,因2015年4月27日案涉房屋被法院查封,故无法办理房产登记。2.长春市绿园区人民法院(2015)绿民保字第21号民事裁定书,拟证明:案涉房屋已于2015年4月27日被长春市绿园区人民法院查封。3.长春净月高新技术产业开发区人民法院(2015)长净开民初字第675号民事判决书,拟证明:该判决驳回了领运公司主张的案涉房屋所有权及解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。4.吉林益多房地产评估有限公司的2019年2月21日房地产估价报告书中现场勘察图一页,拟证明:案涉房屋中有孙丹丹装修用的沙子,孙丹丹已经实际占有使用案涉房屋。

经庭审质证,对领运公司提交的证据,庆丰公司对真实性、合法性、关联性均不认可,孙丹丹对证据真实性予以认可,认为证明内容与孙丹丹在一审中提交的证据一致。对孙丹丹提交的证据,庆丰公司均予以认可,领运公司对证据1、2、3真实性予以认可,但认为不能证明孙丹丹已经实际享有房屋所有权,对证据4真实性、关联性均不予认可,认为案涉房屋中的沙子并非孙丹丹放置,案涉房屋也没有交付给孙丹丹。本院经审查认为,领运公司提交的证据及孙丹丹提交的证据1、2、3均有原件,对其真实性予以认定。领运公司提交的证据欲证明孙丹丹仅取得了案涉房屋的预告登记,并非所有权登记,各方当事人对该事实均予以认可,与原审查明事实亦无矛盾,本院予以确认。孙丹丹提交的证据均不能否定房地产管理部门的登记效力,不足以证明其已经实际享有房屋所有权,故本院对孙丹丹提交证据的关联性不予认定。

各方当事人对一、二审查明的事实均无异议。一、二审判决认定事实基本属实,本院予以确认。

本院补充查明,案涉备案《商品房买卖合同》附件四《商品房买卖合同补充协议》第六条,针对《商品房买卖合同》第七条的补充约定第3项第二款约定:“买受人以按揭贷款方式购房,如买受人未能按照其与银行(公积金管理中心)签订的合同约定期限内及时还款,出卖人因承担担保责任而造成出卖人损失的,出卖人有权解除合同,并将上述商品房另行出售……”另,案涉《商品房买卖合同》第十九条约定,本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,提交长春仲裁委员会仲裁。

再查明,长春仲裁委员会于2018年7月26日作出案涉仲裁裁决查明,孙丹丹自2015年7月21日起拖欠银行贷款本息,吉林银行净月潭支行以孙丹丹及领运公司为被告,向长春净月高新技术产业开发区人民法院提起诉讼,要求孙丹丹及领运公司清偿贷款本息。领运公司于2017年2月15日代偿10000元本息。2017年12月20日,长春净月高新技术产业开发区人民法院对此作出(2015)长净开民初字第675号民事判决,判令孙丹丹偿还本金3607901.33元及利息,领运公司承担连带清偿责任。领运公司已于2018年1月26日代为清偿银行本金3607901.33元、利息535168.05元、诉讼费及保全费40743元。据此,裁决:(一)解除领运公司与孙丹丹于2014年12月12日签订的编号0000000000842197《商品房买卖合同》及其补充协议。(二)孙丹丹向领运公司支付违约金人民币156009.57元。(三)孙丹丹立即协助领运公司办理撤销案涉房屋的预告登记。(四)驳回确认领运公司为伟峰生态新城T3幢101号房屋所有权人的仲裁申请。

本院认为,本案系因诉争房屋被查封后,领运公司以仲裁裁决解除诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉,阻却人民法院对诉争房屋的执行。故本案应当审理认定以下几个方面:(一)庆丰公司对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质;(二)人民法院的查封能否限制领运公司行使合同解除权;(三)领运公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。

(一)庆丰公司对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质

依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”二审判决以孙丹丹取得案涉房屋的原因行为真实且合法有效,进而认定人民法院将诉争案涉房屋作为孙丹丹的财产予以查封并无不当。虽然这一认定的理由不妥,但因孙丹丹于2015年1月13日取得案涉房屋的预告登记证,符合上述通知第十五条第三项规定的条件,二审判决认定的结论正确,本院予以维持。

依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定,预告登记系在不动产登记簿中公示的,具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得,从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中,人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封,查封的是孙丹丹享有的在本登记完成之前的要求领运公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权,属于合同权利。而庆丰公司对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记(产权人为孙丹丹),庆丰公司才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。

(二)人民法院的查封能否限制领运公司行使合同解除权

首先,人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产,且法律并无明确规定,与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中,孙丹丹向领运公司购买诉争房屋,2015年1月办理了房屋预告登记,2015年4月因人民法院对预告登记在孙丹丹名下的房屋进行查封。故查封的效力限制的是孙丹丹处分诉争房屋的行为,并不当然等同于限制孙丹丹、领运公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言,案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了领运公司享有合同解除权的条件,这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由,不能剥夺领运公司的合同解除权。

其次,领运公司依据其与孙丹丹签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定,向长春仲裁委员会申请确认解除上述合同及补充协议。长春仲裁委员会依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定,作出案涉仲裁裁决,解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议。庆丰公司及孙丹丹主张长春仲裁委员会作出的上述裁决书在受理、裁决上均存在违反法律法规的情形,无权解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议等理由,目的在于否定上述仲裁裁决书的效力。但依据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定,当事人申请撤销仲裁裁决的,应当向长春仲裁委所在地的中级人民法院申请,故庆丰公司、孙丹丹在本案再审中提出上述理由没有法律依据,本院不予支持。此外,二审判决认定案涉仲裁裁决未发生法律效力,但未阐述具体理由。庆丰公司及孙丹丹也未能进一步说明。故依据《中华人民共和国仲裁法》第五十七条规定,裁决书自作出之日起发生法律效力。二审判决认定上述仲裁裁决未发生法律效力缺乏事实根据,本院予以纠正。因此,根据已经查明的事实以及庆丰公司、孙丹丹主张的理由,在案涉仲裁裁决未被撤销的前提下,该裁决的法律效力应当予以采信。

第三,依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定,引起债权消灭的原因很多,例如,债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中,案涉仲裁裁决已经确认解除了案涉《商品房买卖合同》及补充协议,即孙丹丹享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭,相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。

(三)领运公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益

领运公司依据诉争房屋被查封后作出的案涉仲裁裁决排除庆丰公司执行申请,应否得到支持。首先,从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看,第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则,而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议,该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的,即上述两个条文应当同时适用,且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后,当事人再通过另案裁判确认新的物权归属,架空人民法院的查封措施的效力;同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认,而不是另寻其他法院或者路径解决,以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中,当事人争议的是不动产,故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而领运公司提交的案涉仲裁裁决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认,故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。进一步而言,案涉仲裁裁决书的主文是确认解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议,并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。

其次,领运公司提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、备案证明等五证,足以证明领运公司为诉争房屋的开发企业。在案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项规定,能够确认领运公司系诉争房屋的所有权人。在案涉仲裁裁决确认领运公司与孙丹丹之间的《商品房买卖合同》及补充协议解除后,针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的领运公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封,本院予以支持。应说明的是,上述认定并不剥夺因案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后,孙丹丹享有的已付购房款项返还请求权,孙丹丹可另寻其他途径解决。领运公司以诉争房屋所有权人身份提起本案诉讼,主张对诉争房屋享有所有权,而二审判决在审理中却将领运公司诉请的法律性质识别为保证人的追偿权,适用法律错误,本院予以纠正。

综上,人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封,不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后,预告登记失效,孙丹丹不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封,排除执行。二审判决认定事实,适用法律均有错误,应予以纠正。本院依据《中华人民共和国物权法》第二十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、撤销吉林省高级人民法院(2018)吉民终452号民事判决、吉林省长春市中级人民法院(2017)吉01民初614号民事判决;

二、不得执行长春市净月开发区乙十四路以北伟峰·生态新城T3幢101号房屋;

三、确认长春市领运房地产开发有限公司为长春市净月开发区乙十四路以北伟峰·生态新城T3幢101号房屋的所有权人。

一审案件受理费48230元,二审案件受理费48230元,均由长春市庆丰钢材销售有限公司、孙丹丹负担。

本判决为终审判决。


审   判   长  丁俊峰

审   判   员  余晓汉

审   判   员  李盛烨

二〇一九年十一月二十九日


法 官 助 理    原楠楠

书   记   员     黄   蕊

来源:民事审判

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