李国培与王莹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

        审理法院：北京市第三中级人民法院

        案号：（2021）京03民终8136号

        案情简介：买家卖家签订房屋买卖合同后，买家主张房屋存在违法改建，即更换客厅阳台玻璃，及其他妨碍正常使用的情形，致使合同目的无法实现，以此为由要求解除合同。可是买家在签合同前已经看过房，客厅阳台玻璃的情况在签合同前也是存在的···

        二审法院认为：

        王莹与李国培签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房自有交易资金划转协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据已经查明的事实，王莹一审主张合同解除系因为×号房屋存在违法改建及其他妨碍正常使用的情形，致使其合同目的无法实现，但其提供的本案现有证据不足以证明其所主张导致合同目的无法实现的情形成立，在此情形下一审法院认定王莹以此为由要求解除合同依据不足并无不当。

        根据合同约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，李国培向王莹送达《催告履行合同义务通知书》之后，王莹仍未在履行宽限期内给付剩余部分定金，李国培以该函作为解除双方《北京市存量房屋买卖合同》的通知，具有事实及法律依据，一审法院在此情形下判决确认《北京市存量房屋买卖合同》应于2019年11月8日解除并无不当，本院予以维持。

        当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据已经查明的事实，王莹所称李国培违法改装的事实系更换阳台玻璃，但王莹在签订合同前已经看房，该阳台玻璃更换的事实在王莹看房前亦已存在，在此情形下王莹仍与李国培签订合同，在合同履行过程中王莹以此为由拒绝继续履行合同并主张解除，在其提交的证据不足以证明更换阳台玻璃事宜致使其合同目的不能实现的情形下，王莹的行为构成根本违约，在此情形下其无权以此为由要求返还定金。一审法院在确认因王莹的违约行为导致合同解除的前提下，对王莹主张李国培返还已付定金的请求予以部分支持缺乏依据，本院对此予以纠正。李国培在二审中明确对一审判决除第二项外其他判项内容没有异议，本院对此亦不持异议。

        【总结】

        判定是否构成根本违约，应着重把握以下两个层面：

        1、从违约的情节考虑，一方的违约使合同履行成为不必要或不可能，便构成根本违约。

        2、从违约的后果考虑，单纯的违约并非合同解除的主要根据，以过错作为判断因素之一的违约后果具有严重性才是合同解除的根本原因，而判断违约后果是否严重，应以是否违反合同关键因素，即合同订立的主要目的能否实现为依据。