杨英杰、龚保贵第三人撤销之诉二审民事判决书

       审理法院：武汉市中级人民法院

       案号：（2020）鄂01民终12299号

       案情简介：龚保贵口头委托劳海俊代其出售还建房、收取房款，并将此事告知中建经贸公司。后劳海俊一房二卖，涉案房屋归谁所有？

       一审法院查明：

       2009年7月30日，第三人龚保贵（乙方、被拆迁户）与中建经贸公司（甲方、拆迁单位）签订了《房屋拆迁还建协议书》。

       2014年9月4日，中建经贸公司与第三人龚保贵协商确定还建楼门牌号为××楼1单元17层05室。后中建经贸公司将《拆迁户与还建楼门牌号名单》送至武汉市洪山区房产交易管理所备案

       2014年11月，龚保贵以口头形式委托劳海俊对外出售还建房，代龚保贵收取房款，并将委托劳海俊代其出售涉案房屋事项告知了中建经贸公司。

       2014年11月10日，杨英杰（买受人）与中建经贸公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》。合同签订当日，张忠涛通过银行转账向劳海俊支付535840元，同日，劳海俊向杨英杰出具《收条》。2014年12月8日，中建经贸公司出具《附件七》承诺在购买合同规定的时间内统一办理房产证和土地证，并如约履行购买合同的各项条款，以及赔偿事项。

       2015年4月9日，张小艳（买受人）与中建经贸公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》。合同签订后，张小艳于2015年5月3日通过银行转账向龚保贵支付500000元。龚保贵与张小艳均确认剩余房款624560元抵扣张小艳丈夫与龚保贵合伙期间的债务。2015年5月10日，龚保贵出具《收据》。2015年10月12日，劳海俊出具《承诺书》。2016年12月，张小艳（乙方）与龚保贵（甲方）签订《房屋交付确认书》。

       二审法院查明：

       经本院询问，当事人均表示一审认定的事实无误。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。

       二审法院认为：

       涉案房屋本系中建经贸公司应还建给龚保贵的房屋，但在房屋尚未建成交付前被先后出售给杨英杰、张小艳。中建经贸公司虽然作为涉案房屋出卖人分别与杨英杰、张小艳签订商品房买卖合同，但中建经贸公司自身不具有出卖涉案房屋的意思表示，而是按劳海俊或龚保贵的指示负责签订商品房买卖合同以帮助完成交易，中建经贸公司仅是涉案房屋形式上的出售方，而非实际出卖人，本案实为劳海俊或龚保贵一房二卖所引起的纠纷，应按房屋买卖合同中一房二卖的处理原则处理，而不应按商品房买卖合同性质确定权责。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条有误，本院予以纠正。

       各方当事人对龚保贵指示中建经贸公司与张小艳签订商品房买卖合同，将涉案房屋出卖给张小艳的事实均无异议。本案关键事实争议为，劳海俊经手办理的中建经贸公司与杨英杰签订商品房买卖合同将涉案房屋出卖给杨英杰，是否同样经龚保贵同意或指示。本院认为，从对杨英杰售房过程来看，劳海俊直接收取杨英杰房款，未有证据证明中建经贸公司从中获利，中建经贸公司未经龚保贵许可而仅在劳海俊授意下与杨英杰签订商品房买卖合同的可能性较小，再结合2017年4月25日中建经贸公司、龚保贵作为报案人向公安机关递交的《报案材料》载明内容分析，中建经贸公司经龚保贵许可，由劳海俊受龚保贵委托向杨英杰出售涉案房屋的事实，符合民事诉讼中高度盖然性的证明标准，应当予以认定。龚保贵二审中辩称《报案材料》第一页系被中建经贸公司擅自替换、其不清楚其中内容，该说法不符合常理，本院不予采信。

       人民法院审理一房数卖纠纷案件时，如数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。如前所述，涉案房屋系经龚保贵一房二卖，杨英杰、张小艳先后与中建经贸公司签订的商品房买卖合同实质系分别与龚保贵订立的房屋买卖合同，该两份合同无证据能够证明存在违反法律、行政法规禁止性效力性规定情形，均应认定为有效。现杨英杰、张小艳均要求取得涉案房屋，应按照前述顺序确定权利保护顺位。中建经贸公司、杨英杰在涉案房屋归属存有争议且处于法院诉讼中的情况下，将涉案房屋变更登记至杨英杰名下，中建经贸公司、杨英杰均具有恶意，不能以此作为优先保护杨英杰主张房屋权利的依据。涉案房屋在2016年12月29日经中建经贸公司交付给龚保贵后又再由龚保贵交付给张小艳，张小艳进行装修后又出租给杜红杰，张小艳自2016年12月29日起已合法占有涉案房屋，故其就涉案房屋的权利应当优先保护。

       【总结】

       本案张小艳拥有涉案房屋所有权。

       人民法院审理一房数卖纠纷案件时，如数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。