房屋烂尾，还需要还房贷吗？

       从法律上讲，房屋烂尾，贷款仍需偿还。因为首先，房子是否烂尾和还房贷是两回事，购买房产是和开发商签订合同，而房贷是向银行借的，和银行签订了合同，所以还得继续还。其次，不还房贷会影响信用，房贷逾期不还是会上征信的，一旦征信上有不良记录，以后很长一段时间都无法贷款。而且还可能承担一定的违约责任。同时房子将会被查封拿去拍卖，而且烂尾房拍卖价格一般比原价低，拍卖的钱款如果不够还房贷的话，银行有权从其他资产中扣除房贷。

       事情果真如此吗？2022年二月初，浙江省嘉兴市一个烂尾楼引起一个购房者拒还银行贷款的民事纠纷，法院却有了完全不一样的判决结果。

（嘉兴中院关于本案的报道）

【案情简介】

       2014 年底，许先生决定购买嘉善一小区的一套别墅，以该房为抵押担保，办理了按揭贷款，向某银行贷款 392 万元。

       2015 年，许先生向开发商支付了首付款，银行贷款很快也下来了，按照规定由银行一次性直接发放给开发商，并没有经过许先生的银行账户。

       接下来，许先生一方面定期还房贷，一方面等待房屋交付。

       可是三年半后，开发商资金链断裂，公司破产，楼盘彻底烂尾。

       2018 年底，开发商正式向法院提交破产清算申请。

       按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，但是经过调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。也就是说，原来的购房合同根本无法继续履行，于是法院指定的破产管理人书面通知了许先生：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。

       房子没了，可是房贷还需定期偿还。一开始，许先生还在按时还贷，后来决定不还贷款了。从2019年底起，许先生毅然停止了向贷款银行支付月供。

       第二个月，银行就不干了，催促许先生尽快还款，遭到许先生的拒绝。

       银行认为许先生蛮不讲理，为了说服许先生，银行拿出了双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。

       这个条款就是说许先生不管遇到什么特殊情况，跟开发商或者其他人发生什么纠纷，跟我银行没有半毛钱的关系，而银行掌握着全部主动权，可以要求许先生继续每月还贷，也可以要求许先生提前还清全部或部分贷款。

       许先生还是坚持不还贷款。

       2020年底，贷款银行向嘉善县人民法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

【一审法院认为】

       嘉善县人民法院对此案进行了审理，在审查相关证据，并向当事双方充分了解情况后，法院审理认为贷款银行和许先生签订的《个人购房贷款及担保合同》有效，许先生拒不履行合同义务，已经构成违约，应该继续履行合同，偿还银行贷款。

       2021 年下半年，一审法院考虑到房子无法完成交付，要求许先生继续按月偿还贷款已经没有意义，故而判决解除《个人购房借款及担保合同》，许先生归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，合计 220 余万元。

       一审法院的判决依据是银行和许先生签订的《个人购房借款及担保合同》第38条约定，而这条约定却被二审法院给否决了。案件争议焦点：《个人购房借款及担保合同》已经解除，剩余贷款本息220余万元，是否应当由许先生承担？银行认为应该；许先生认为不应该。这一次，二审法院给出了与一审完全不同的判决：不支持银行的诉讼请求，许先生无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。

【二审法院认为】

       二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第 38 条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见，该条款存在一个关键问题：它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。

       最重要的是，第 38 条约定与最高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。

       2021 年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。”

       这条规定对应的完全就是许先生这种情况，他与开发商的《商品房买卖合同》、与银行的《个人购房借款及担保合同》都已经解除，那么开发商应该把收到的购房贷款本金及利息返还给给银行；把收到的购房款的本金及利息返还给许先生。

       2022 年 2 月初，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，200 余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。

【释疑】

       看到这里，大家可能有些疑惑。同样是解除《商品房买卖合同》，不归还银行贷款，为什么大多数购房者被银行告上法庭后会败诉呢？

       其实，这并不奇怪。

       因为大多数情况下《商品房买卖合同》被解除后，开发商会把按揭贷款支付的购房款退还给购房者，而不是直接返还给银行，这相当债务转移了，这样的话购房者就应该履行向银行归还贷款本息的义务。

       本案中，开发商因为破产清算，没有财力退还给银行和许先生房款，这属于开发商应该承担的债务，法院当然要一分为二，判决开发商将贷款支付的购房款返还给银行，将许先生支付的购房款返还给个人，这是一个既符合情理也符合法理的判决。