杨若晋、武汉大住公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

       审理法院：武汉市中级人民法院

       案号：（2020）鄂01民终9422号

       案情简介：租客住的好好的，一个自称是房主的人上门，要求收回租客租住的房屋，甚至更换门锁，严重影响租客的日常生活和公寓管理公司的正常经营。后来得知这个自称是房主的人确实是房屋的所有权人，那他有权收回房屋赶走租客吗？

       一审法院认为：大住公司与刘瑛签订的《优客逸家房屋委托管理协议》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。在租赁期间内，刘瑛又2017年12月18日与杨若晋签订《协议书》，将案涉房屋重新约定为归杨若晋所有，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，大住公司与刘瑛签订的《优客逸家房屋委托管理协议》合同效力不受影响，刘瑛应当按照合同约定履行义务。因合同中明确约定刘瑛“保证该房屋产权清晰。且未存在潜在纠纷，并愿为因此而产生的相关问题承担全部责任”且“对标的房屋的合法处置，均应于本合同得以继续履行为先要条件”，本案中因刘瑛的处置案涉房屋的行为导致大住公司未能继续租赁案涉房屋，刘瑛应当根据合同的约定承担违约责任。

       二审法院驳回上诉，维持原判。

       【法律依据】

       《中华人民共和国民法典》

       第七百二十五条　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

       【总结】

       民法典第725条规定的就是买卖不破租赁原则。

       买卖不破租赁原则，是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。

       其要件如下：须有房屋租赁合同；须房屋已经交付承租人使用；须房屋被买卖。