《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

（即《执行异议复议规定》）

        第二十九条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

       （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

       （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

       （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

       商住房，是指既可以居住也可以作为办公用房的房产。商住房有两种，一种是既可以作店面，又可以作住房的商住两用房，另一种是楼下有商业店铺，楼上有普通住房的商住两用房。商住房和住宅房的区别在于产权年限、落户、水电煤缴费、上学、户型、居住环境，在这些方面，商住房劣势明显。

       《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》指出，“这里的‘用于居住’应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。”因此，“商住房”是否符合“用于居住”之规定主要取决于它是否具有居住功能，而司法实践之复杂，对于居住功能的判断目前没有形成一致的意见。至于“商住房”是否符合“用于居住”的规定，可以参考最高法的司法案例。

【“商住房”符合《执行异议复议规定》第 29 条的“用于居住”】

1. 《中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、张青申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》

审理法院：中华人民共和国最高人民法院

案号：（2018）最高法民终 545 号

裁判要旨：最高院认为《执行异议和复议的规定》第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。

【“商住房”不符合《执行异议复议规定》第 29 条的“用于居住”】

1. 《苏幼华、宏建建工集团有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》

审理法院：中华人民共和国最高人民法院

案号：（2018）最高法民申 5297 号

裁判要旨：最高院认为《执行异议复议规定》第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，旨在执行程序中，对消费者生存权这一更高价值的维护。本案中，苏幼华在一审答辩中称所购房屋为“酒店式公寓，并非住房”因而其购买涉案房屋并非直接满足生活居住需要。另本案中，苏幼华所购涉案房屋多达 10 套，其未能举证证明其在被执行房屋所在地长期居住，亦未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋，显然不符合上述法律规定的保护要件。

2. 《梁寿荣、恒丰银行股份有限公司南充分行申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》

审理法院：中华人民共和国最高人民法院

案号：（2020）最高法民申 6239 号

裁判要旨：最高院认为即使案外人购买案涉房屋系用于自住，也不能改变房屋依法取得的是非住宅性质这一事实。本案不符合《执行异议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。