以房抵债是房地产企业破产程序中的热点和难点问题，破产实践中对以房抵债问题的处理尚未形成统一意见。

        【案例】

       1. 《刘某金、福建鑫科置业有限公司等破产债权确认纠纷案》

        案号：（2021）最高法民申 4628 号

        裁判要点：刘某金虽与鑫科公司签订了《商品房买卖合同》，并通过支付定金及以李某生对鑫科公司享有的部分担保债权抵付购房款的方式支付了全部购房款，但在本案诉讼过程中其自认系基于鑫科公司买房送车位的宣传购买案涉房屋，且其名下已有其他住宅，故其不属于以生活居住为目的的消费性购房者。案涉《商品房买卖合同》虽办理了备案登记，但商品房预售合同备案登记系房地产管理部门对商品房买卖合同的一种行政管理措施，不具有预告登记的效力。刘某金关于《商品房买卖合同》已办理备案登记，案涉房屋应认定归其所有的主张，于法无据。

        2. 《威海信悦小额贷款有限公司、威海广信房地产开发有限责任公司取回权纠纷再审案》

        案号：（2020）最高法民申 477 号

        裁判要点：破产取回权是物的返还请求权在破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他权利。中信悦小贷公司是否有权取回案涉房屋，关键在于其是否对标的物享有所有权或其他权利。信悦小贷公司与广信公司双方签订的《借款担保协议》《借款合同》《保证合同》《债务抵顶清结协议》《委托销售协议》以及《商品房买卖（预售）合同》意思表示真实，且不违反法律强制性规定，是合法有效的。双方的基础法律关系为借款合同关系，随后通过签订商品房买卖合同的方式实现以物抵债的交易目的。信悦小贷公司虽然与广信公司签订了《债务抵顶清结协议》及《商品房买卖（预售）合同》，并在合同中明确约定了房产的位置坐落、房号和面积，但双方并未办理房屋产权过户手续，信悦小贷公司亦未实现对房产的实际控制和占有。因此应当认定，双方签订的以物抵债协议并未履行完毕，信悦小贷公司并未取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国企业破产法》第 30 条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”据此，原审法院认定涉案房屋不属于信悦小贷公司的财产，信悦小贷公司不能行使取回权，并无不当。

        3. 《董某庚、廊坊市盛都房地产开发有限公司取回权纠纷民事申请再审审查民事裁定书》

        案号：（2021）最高法民申 9 号

        裁判要点：董某庚主张，案涉房屋属于特定物，《破产法司法解释二》第 2 条规定的情形并未否定《破产案件若干问题规定》第 71 条第 5 项规定，即特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产，故案涉房屋不属于破产财产，其有权行使取回权。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用 1986 年颁布的《企业破产法（试行）》所制定的司法解释，当时我国物权法并未出台，随着《企业破产法》于 2007 年 6 月 1 日施行，《企业破产法（试行）》已经废止，物权法也开始实施，《企业破产法》施行后制定的《破产法司法解释（二）》第 2 条对不应认定为债务人财产的情形，也作出了新的规定，其中已无《破产案件若干问题规定》第 71 条第 5 项规定的情形。因此，在物权法颁布实施后，物权变动的标准应以该法规定为准。根据《中华人民共和国物权法》第 6 条、第 9 条规定（对应《中华人民共和国民法典》第 208 条、第 209 条），不动产物权变动采取登记生效主义，未经登记不发生物权效力。鉴于案涉房屋仍然登记在盛都公司名下，董某庚主张案涉房屋不属于破产财产，其有权行使取回权，缺乏充分的法律依据。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条规定，对于《破产案件若干问题规定》第 71 条第 5 项规定的情形，由于尚未转移占有，无法对抗执行，在权利尚不足以对抗执行的情况下，显然不能赋予更优先权利从而允许其从破产财产中予以取回。因此，董某庚依据《破产案件若干问题规定》第71条第5项规定主张案涉房屋不属于盛都公司破产财产并据此行使取回权，缺乏法律依据，本院不予支持。

        【法律依据】

        《中华人民共和国企业破产法》

        第三十八条   人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。

        《中华人民共和国民法典》

        第二百零九条   不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。（同《物权法》第九条规定，无改变）

        《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

        第二十九条   金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。