以房抵债是房地产企业破产程序中的热点和难点问题，破产实践中对以房抵债问题的处理尚未形成统一意见。

        【案例】

        1. 《张某峰、廊坊市祥泰房地产开发有限公司再审案》

        案号：（2021）最高法民申 948 号

        裁判要点：破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除法律规定或者管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第 18 条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。张某峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张某峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张某峰应在合同签订时向祥泰公司全额交纳房款，但张某峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，祥泰公司与张某峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张某峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。

        2. 《庆阳鑫磊工程项目管理咨询有限公司、中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司等申请执行人执行异议之诉案》

        案号：（2021）最高法民终 846 号

        裁判要点：基于保护消费者生存权的考虑，《执行异议和复议规定》第 29 条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。案涉房屋系抵顶工程监理费的办公用房，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用执行异议和复议规定第29条的规定。

        3. 《马某臣、日照市宏德房地产开发有限公司与破产有关的纠纷再审案》

        案号：（2020）最高法民申 3890 号

        裁判要点：宏德公司与日照百货公司之间商品房买卖合同虽已办理网签手续，但不发生物权变动的效力，双方的债务并非在破产申请受理前三年已经清偿。在人民法院受理宏德公司破产申请后，日照百货公司如要求继续履行双方间的商品房买卖合同并办理产权登记手续，则属于个别清偿行为。依据《中华人民共和国企业破产法》关于不能对个别债权人的债务进行清偿的规定，原判决判令马某臣配合办理案涉 10 套房屋及 24 个车位的网签登记备案注销手续并无不当，不属于适用法律确有错误。此外，上述以房抵债系宏德公司抵偿日照百货公司的借款，签订房屋买卖合同的目的是实现债权，并非为生活、居住需要，马某臣不因此享有优先受偿的权利。

        4. 《王某鹏、长青建设集团有限公司等案外人执行异议之诉案》

        案号：（2021）最高法民终 969 号

        裁判要点：王某鹏与润红公司之间并不具备直接的债权债务关系，案涉房屋所抵的债务是倪某东个人与周某强之间的股权转让款及周某强与王某鹏之间的借款，相关的受益者为倪某东个人以及周某强，案涉房屋所抵款项并没有转化为本应由润红公司收取的案涉房屋的房款。王某鹏主张的其已经通过以物抵债的方式支付了案涉房屋的全部购房款的依据不足，不能认定其已经支付了案涉房屋的购房款，《执行异议和复议规定》第 29 条规定所要保护的是商品房消费者的居住权，而本案所涉以物抵债的目的是消灭王某鹏与周某强之间的金钱之债，并不是为了居住而购买房屋。因此，王某鹏并不属于《执行异议和复议规定》第 29 条规定所要保护的“商品房消费者”。另，所涉金钱之债为普通债权，根据债的平等性原则，不应优于另外一个具有法定优先权的金钱债权的实现。

        5. 《四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审案》

        案号：（2020）最高法民再 352 号

        裁判要点：本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第 1 条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第 286 条（对应《中华人民共和国民法典》第 807 条）的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第28条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司申请的强制执行。

        【法律依据】

        《中华人民共和国企业破产法》

        第十六条   人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。

        第十八条  人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

        管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

        《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

        第二十八条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

        第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：　　

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

        《中华人民共和国民法典》

        第八百零七条   发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。（同《合同法》第九条规定，个别文字修改，内容无变化）。