以房抵债是房地产企业破产程序中的热点和难点问题，破产实践中对以房抵债问题的处理尚未形成统一意见。

        【案例】

        1. 《陕西中登投资有限公司与任某峰确认解除行为效力纠纷再审案》

        案号：（2021）最高法民申 2462 号

        裁判要点：双方签订《以房抵债协议》，约定以给付房屋代替原有给付的受领消灭原有的债权债务关系，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《以房抵债协议》的成立不当然消灭原有的债权债务关系，只是双方当事人设立了一项新债，且新债与原债并存，当新债得以清偿时原债权债务关系消灭。《以房抵债协议》首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。《以房抵债协议》实际已经覆盖案涉《商品房买卖合同》，任某峰已经履行完毕案涉《商品房买卖合同》的主要合同义务，中登公司主张解除案涉《商品房买卖合同》没有事实及法律依据。

        2. 《陈某升、杭州大富房地产开发有限公司与破产有关的纠纷再审案》

        案号：（2020）最高法民申 2256 号

        裁判要点：案涉购房合同虽为有效合同，但陈某升支付购房价款的义务、大富公司协助完成合法交房和办理产权转移登记的义务可以视为均未履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第 18 条规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除合同的选择权，从而延续对债务人有利的合同，解除对债务人不利的合同，如果管理人决定继续履行合同，双方当事人都应当履行合同，如果管理人决定解除合同，对方当事人仅得以合同不履行向管理人申报债权。大富公司的破产管理人作为人民法院依法指定的管理人，对大富公司和陈某升之间的债权债务进行清理时，选择解除合同，并无明显不当。其次，对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是为保护商品房消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，仅限于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。本案中，陈某升及其近亲属购买案涉小区房产多达13套，虽然陈某升认为其已支付全部房款，但其显然并不属于商品房消费者购房的情形，其要求大富公司交付案涉房屋的主张不应得到支持。最后，在企业进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，债务人财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。陈某升主张继续履行合同，要求大富公司交付案涉房屋并协助办理产权转移登记手续，实质是要求大富公司在破产程序之外对其个别债权进行全额清偿，势必对大富公司其他债权人的利益造成损害，根据《中华人民共和国企业破产法》第 16 条关于“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，不应获得支持。大富公司管理人解除合同，也有利于实现债权人公平受偿。

        3. 《云南腾峰投资有限责任公司弥渡第二分公司、刘某莲房屋买卖合同纠纷再审案》

        案号：（2020）最高法民申 4265 号

        裁判要点：本案所涉《商品房购销合同》依法进行了合同备案登记，刘某莲作为买受人，以其对腾峰弥渡分公司所享借款债权本息充抵购房款，且刘某莲的债权本息经云南腾峰投资有限责任公司债权人会议审查确认，尚略高于案涉《商品房购销合同》约定的房屋价款，刘某莲履行了《商品房购销合同》主要义务具有事实基础。《中华人民共和国企业破产法》第 18 条的适用前提是双方当事人均未履行完合同义务，在刘某莲履行了合同主要义务的情况下，腾峰弥渡分公司主张解除案涉《商品房购销合同》于法无据。

        4. 《陆某学、王某爱与唐山市金凤桐房地产开发有限公司破产有关的纠纷再审案》

        案号：（2019）最高法民申 3582 号

        裁判要点：陆某学、王某爱与金凤桐公司之间的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。但直至人民法院受理金凤桐公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更登记手续，故其仍属于金凤桐公司的破产财产。金凤桐公司的破产管理人向陆某学、王某爱发出解除合同通知，请求解除以物抵债协议。原审判决基于《中华人民共和国企业破产法》第 18 条的规定，认定破产管理人享有合同解除权。但该条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形，而本案中，从目前查明的事实看，似不存在陆某学、王某爱尚有其他义务未予履行的情形。就此而言，原审判决根据该条规定判令解除合同，适用法律确有不当。但在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆某学、王某爱事实上取得了所有权，对其他债权人不公。就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当。以房抵债协议解除后，如果陆某学、王某爱对金凤桐公司确实享有债权的，可根据原来的债权债务关系向金凤桐公司的破产管理人申报债权。

        【法律依据】

        《中华人民共和国企业破产法》

        第十六条   人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。

        第十八条   人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

        管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

        第三十八条   人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。