王伦与上海航品娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书
审理法院:上海市第一中级人民法院
案号:(2021)沪 01 民终 1016
案情简介: 2019 年 7 月 15 日,甲方航品公司(被上诉人)作为出租方和乙方王伦(上诉人)作为承租方签订了房屋租赁合同,疫情后,王伦拒付租金,航品公司能否依约解除租赁合同并要求承王伦承担违约责任?
二审的争议焦点:上诉人逾期支付系争房租是否构成违约,应承担违约责任。
二审法院认为:
首先,依照系争租赁合同约定,上诉人应提前 7 日支付下一期租金和物业费。据此推算也即应于 2020 年 2 月 18 日支付同年 2 月 25 日至 5 月 24 日 3 个月的租金和物业费。从应付时间论,虽在当年疫情发生后,但当时疫情发生时正值春节休假,休假后如无疫情,正常恢复营业也已二月初。到应付系争租金的时间相隔半个月。而应付租金近十万元,并不可能仅因半个月的经营困难就丧失了支付该笔租金的能力。按常情和正常的规避支付风险,早就应做好充分的支付准备。故上诉人主张因疫情导致其资金周转困难,而无力支付租金的理由不充分。同时上述规定并非强制性的法律规定,并未规定在疫情期间可以当然不付或迟付租金,而是对疫情期间同类纠纷要结合个案的具体现实情节作的指导性适用法律的参考意见。因此,结合上述本案具体案情的分析,上诉人的主张不完全符合上述规定精神,其请求不应承担违约责任的理由不能成立。
而被上诉人根据上述履行合同的情况,请求解除合同并追究上诉人违约责任是符合合同约定的。
其次,关于认定赔偿金金额是否适当的问题。基于如上所述,上诉人还是构成违约的。依照租赁合同约定,应承担违约责任的范围,除履约保证金不予返还外,上诉人还应给予被上诉人 3 个月租金金额的赔偿。而现一审判决未依合同约定判令被上诉人不予退还押金,反而判令押金抵扣上诉人应付租金,即反而判令被上诉人返还押金,而判令应付租金中又扣除一个月租金,即上诉人少付一个月租金。实际支付租金和物业费的时间仅 21 天,已充分考虑了疫情的因素,使上诉人享受了免付一个月租金的优惠利益。同时由被上诉人承担了少收一个月租金的损失,而鉴于上诉人违约,依约应承担三个月租金的赔偿金,酌情判令其承担约两个月租金的赔偿金。故原判已充分考虑了疫情的因素,由双方共担风险,并酌定了赔偿金额,体现了公平合理和最高人民法院针对上述疫情的执法意见的精神并无不当,本院予以认同。
【总结】
王伦拒付租金,航品公司可以依约解除租赁合同并要求承王伦承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》等规定并非强制性的法律规定,并未规定在疫情期间可以当然不付或迟付租金,而是对疫情期间同类纠纷要结合个案的具体现实情节作的指导性适用法律的参考意见。违约方应承担违约责任。