在人口流动频繁的今天，房屋租赁成为社会常见的居住形态，满足着人们生活的基本需求。然而在退租时，房屋损坏的维修责任往往会成为双方争议的焦点问题。哪些是自然损耗，哪些又是人为损坏？两者界定上的分歧导致房屋租赁中维修责任纠纷频发，引发社会关注与热议。本文以一则案例为引，探讨房屋租赁维修责任的相关问题，以期带来一定的思考。

案情简介

2022年7月25日，孙某与吴某经居间方签订《北京市房屋租赁合同》，约定将吴某名下涉案房屋出租给孙某用于居住。租赁期限自2022年9月1日至2024年8月31日。租赁期满或合同解除后，吴某有权收回房屋，孙某应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。租金每月12500元，押金12500元。2024年6月4日，孙某以“找到其他合适住处”为由提出提前解除合同，于6月10日搬离并交接房屋。吴某主张孙某搬离后房屋存在非自然损耗，要求赔偿：修缮费8000元（墙面涂画、厨房瓷砖脱落5块、橱柜塌陷泡水、门框粘贴物等）、马桶更换费750元。孙某辩称：承租时房屋已存在墙面污渍、墙砖脱落、马桶失修等问题；租赁期间多次维修马桶，搬离时可正常使用。经查明，房屋交付时确有墙面污渍、瓷砖脱落等情况；孙某搬离时新增墙面涂画、粘贴物等损坏。法院结合自然损耗因素，酌情判定孙某支付房屋维修费用1500元。对于马桶更换费，由于孙某在租赁期间多次提及维修马桶，可见马桶本身存在老化现象，不属于人为损坏，不需承担赔偿责任。

案例来源：中国裁判文书网

案号：（2024）京0101民初19339号

案件评析

一、本案裁判

审理法院认为，首先涉案房屋交付孙某时确有墙面污渍、瓷砖脱落等情况，对于原有的墙面污渍，孙某不应承担赔偿责任。其次吴某在孙某搬离涉案房屋时发现房间墙面上确有新加的涂画、粘贴物等损坏痕迹，系人为损坏，孙某应对这部分损坏承担赔偿责任，但考虑到涉案房屋必然存在自然损耗现象，赔偿费用应酌情减少为1500元。最后吴某主张的马桶购置费用部分，鉴于吴某并无证据证明马桶系孙某不当使用而损坏，且孙某提交的证据可以证明马桶在本案租赁期间发生多次维修，可见马桶损坏属于本身自有故障，孙某不承担赔偿责任。

二、案件评析

本案的核心争议点在于：房屋退租时的损坏部分究竟是自然损耗还是人为损坏，孙某是否需要承担赔偿责任？

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百一十条、第七百一十一条、第七百一十二条规定了房屋租赁中维修责任的承担，其中明确规定“出租人对于非因租客过错导致的损坏，应由房东承担责任”判断承租人是否要承担责任的关键，就在于衡量房屋定损时租赁物的损坏究竟是“自然损耗”还是“人为损坏”。首先根据房屋交付时的原始状态（已有墙面污渍、瓷砖脱落）和孙某搬离时的新增损坏（墙面涂画、粘贴物），综合考虑损耗因素，可推知原先房屋存在的墙面污渍，瓷砖脱落属于自然损耗。根据《民法典》第七百一十二条的规定，非因承租人过错导致的损坏等自然老化现象由出租人自行承担，可见以上损耗应由吴某自己承担。其次，退租时墙面上新增的涂画，粘贴物等属于后期人为损坏，承租人的确要承担赔偿责任。但吴某主张的8000元赔偿数额显然是不合理的，应当酌情减少。最后，由于吴某未能举证证明马桶损坏系孙某不当使用所致，且孙某提供的多次维修记录显示马桶在租赁期间就已存在自然老化问题，根据“谁主张谁举证”的原则，房东需对“人为损坏”承担举证责任，否则难以获赔。

三、法律依据

《中华人民共和国民法典》第七百一十条:承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》第七百一十一条:承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第七百一十二条:出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

//结语// 

房屋租赁中的“定损之争”，本质是房屋出租人和承租人对“自然损耗”与“人为损坏”认知上的分歧。本案的裁判结果，既彰显了法律对“谁损坏谁担责”原则的坚守——承租人需对租赁期间的新增人为损坏承担合理赔偿责任，也清晰划定了“自然损耗”的边界——房东不能将房屋固有老化问题转嫁给承租人。租赁关系从来不是冰冷的合同条款，更是信任与责任交织的社会纽带。因此，社会各界应呼吁出租人与承租人跳出“利益博弈”，构建“互信共治”的良性互动模式，筑牢社会居住生态的信任基石。