案情简介

2012年1月，沙某作为出租方与承租方姜某签订《房屋租赁合同》，约定沙某将其所有的房屋租赁给姜某使用，租赁期限为12年，前五年的房屋租金为80000元/年，五年后（即2017年5月1日后）租金上涨10%，为88000元/年，合同签订当月交付第一年的租金及保证金，下一年的租金在次年5月1日前交清。但是，自2017年5月1日起，姜某每年都欠缴上浮部分的房租8000元。2023年6月，沙某起诉至法院，其诉求之一即为请求姜某支付2017年5月1日至2023年4月30日的上浮部分房租48000元。

诉讼过程中，姜某认可其自2017年5月1日起未缴纳上浮房租的事实，但称双方并未按合同约定实际履行，同时主张沙某主张的上浮部分租金已超过诉讼时效。

法院审理

一审法院审理认为，沙某与姜某之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定租赁费用自2017年5月1日后上浮10%，即88000元/年，姜某应按合同约定交纳房租。姜某未能提供有效证据证明沙某同意减免上浮租赁费用，故一审法院判决姜某支付沙某自2017年5月1日至2023年4月30日的上涨租金共计48000元。

姜某不服，提起上诉。二审法院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道其权利受到损害之日起计算。姜某与沙某签订的房屋租赁合同约定“下一年租金在次年的5月1号前交清”，案涉租金属于定期给付之债，是在合同履行过程中不断产生的，具有双务性，因此，每一期债务具有独立性，每一期租金均成立一个独立的债权请求权，每一期租金请求权的诉讼时效期间应分别计算，沙某主张上浮租金的诉讼时效期间应自租赁合同期限届满之日起计算，理由不能成立。沙某知道姜某未及时按照合同约定支付每年上浮的8000元租金时，应及时向姜某主张权利，但是，其没有证据证明其主张过上述权利。故二审法院认定沙某主张的2017年5月1日至2020年4月30日期间的上浮租金已过诉讼时效，判决支持了其2020年5月1日至2023年4月30日期间的上浮租金24000元。

沙某不服二审判决，向省法院申请再审，省法院审查后依法驳回了沙某的再审申请。

法官说法

在租赁合同法律关系中，合同约定一次性支付租金的诉讼时效起算点不存在争议，但是，在合同约定承租人按期支付租金时，诉讼时效如何起算，审判实践中原有不同认识，即“整体起算说”和“分别起算说”：“整体起算说”认为，同一租赁合同项下的租金支付之债，整体视为“同一债务”，应从最后一期租金的支付期限届满之日起开始计算全部欠付租金的诉讼时效期间；“分别起算说”则认为，每一个支付周期的租金均成立一个独立的债权请求权，每一期租金请求权的诉讼时效期间应自该租金支付期限届满之时分别计算。本案一、二审法院即分别代表了上述两种观点。

《中华人民共和国民法典》施行后，最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组在对民法典第七百二十一条释义时，就按期支付租金的诉讼时效起算问题进行了明确，确定按期支付租金是定期给付之债，而非分期给付之债，诉讼时效应自每一期租金支付期限届满时开始起算诉讼时效。理由是：定期给付之债是在继续性合同履行过程中随着合同履行而持续定期发生的债务，具有双务性，每一期债务具有独立性，每一期债权债务对应相应的给付和对待给付；而分期给付之债是债务在合同成立时即已确定，当事人约定分期分批履行，该债务并非在合同履行过程中不断产生，虽也表现为分期履行，但是每一期债务履行并不能对应债权人相应的对待给付。在司法实践中，租金、物业费即属于典型的定期给付之债，租金、物业费随着租赁合同、物业服务合同的履行持续不断产生，每期租金、物业费对应着相应期间内出租人所提供的租赁物使用权以及物业服务企业所提供的服务；而按揭贷款则属于典型的分期给付之债，在借款合同成立时债务即已确定，不存在持续产生的情形，借款人偿还的每期债务也不需要出借人作出相应的对待给付。

因此，二审法院认定沙某所主张的上浮租金属于定期给付之债，应以每期租金支付期限届满时起算诉讼时效，符合法律规定，并无不当。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第一百八十九条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。

第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

来源：山东高法