实践中，法院查封到对方的房产，如何能快速拍卖及变卖被申请人名下房产，对实现申请人利益至关重要。司法拍卖房产的流程是什么？法拍房流拍后的处理办法是什么？法拍房流拍后就会降价吗？几次流拍会到变卖呢?变卖不出去怎么办呢?本文就这些问题作出一一回答。

一、法院拍卖房产的流程？

（当事人提供房产信息给法院）----法院查封该房产（法院采取措施前会先出具查封裁定书）-----查封后法院会出具腾房公告、送达责令履行通知书、评估通知书）----法院委托评估机构对该房屋的价值进行评估（网络询价、定向询价）----（当事人对评估结果有异议可以请求复议）----法院在拍卖平台上进行（实务中常用的是淘宝网和京东网）----一拍房产-----（一拍流拍后）二拍房产----（二拍流拍后）可进入财产变卖程序----以物抵债

二、房屋拍卖、变卖的价格是如何确定的？

1.根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》规定：

人民法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应当在三十日内启动确定财产处置参考价程序。确定处置参考价的方式包括当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等。

 法院通过网络司法拍卖的应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。

2.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条：

网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。

3. 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条：

网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。

4.《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》的规定，网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价。

▍总结：

1.第一次拍卖的起拍价不得低于评估确定价格处置参考价的70%（实践中，双方可以协商确定拍卖保留价，若无法商定法院都直接按照最低70%作为起拍价了）

注意：一拍的拍卖公告时间动产公告期不少于15日，不动产公告期不少于30日。

2.第一次拍卖流拍后，第二次的起拍价为不低于的第一次起拍价的80%。

3.变卖的价格一般和二拍的价格一致。司法拍卖的竞价周期为48小时，变卖的时间长达60天。

三、房子一拍、二拍流拍后，法院如何处理？

1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年）第十六条第一款规定：

在物品流拍的情形下，申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。

2.根据《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》二规定：

关于发布网络司法变卖公告期限的问题。网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十条：

被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。

▍总结：

1.二拍流拍后，法院首先须问询申请执行人或其他债权人是否接受以物抵债，如果接受就直接制作并送达以物抵债裁定，自收到以物抵债裁定书，标的物的所有权就归抵债人。 

2.如果申请人不同意抵债且该房产也并未变卖成功，法院将该房产退还给被执行人。

四、房产拍卖“流拍”后，申请执行人04

不接受“以物抵债”的，应如何处理？

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》

第十六条　拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。　

有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。

第二十三条　拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。

第二十五条：对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。

申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。

自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”

▍分析及总结：

1、第一次拍卖流拍后，可以进行抵债。申请执行人不同意抵债，60日内进行第二次拍卖。

2、第二次拍卖流拍，可以进行抵债。申请执行人不同意抵债，被执行人可以要求执行法院在六十日内对该财产进行第三次拍卖。

3、第三次拍卖流拍，可以进行抵债。被执行人可以要求人民法院于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。

4、若自变卖公告发出之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

五、“该财产可以采取其他执行措施的除外”如何理解？

三次流拍后，债权人又不愿以物抵债，是否就意味着被执行人可以要求执行法院解除查封、冻结，并将该财产退还被执行人呢？执行法院可否再启动新一轮拍卖或变卖程序。

关于此种情况，实践中存在多种处理方式。

情形一：在拍卖、变卖均流拍且申请执行人亦明确表示不接受该财产抵债的，执行法院可依法裁定解除查封、冻结措施。

情形二：该款规定的“其他执行措施”，可以包括法院根据市场价格变化，重新启动评估、拍卖程序或由委托拍卖方式转为网络司法拍卖方式等，而非必须立即解除查封、冻结措施，亦非必须终结执行案件的本次执行程序。

情形三：被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产交付申请执行人管理；但若申请执行人拒绝管理的，则退回被执行人。

其他相关法律规定：

一、河南省高级人民法院关于不动产评估、拍卖、变卖相关问题的工作指引（试行）

10.被执行人的财产经拍卖、变卖流拍未成交，且申请执行人、其他执行债权人不接受以物抵债的，执行法院应在拍卖、变卖流拍后三个月内根据市场价格变化，依职权或依申请重新对涉案标的物启动新一轮的评估、拍卖程序。

二、《广东省高级人民法院执行局关于执行程序法律适用若干问题的参考意见（2017年5月）》  

问题十：委托拍卖的不动产及其他财产权经三次拍卖流拍，或者动产经两次拍卖流拍，网络拍卖的财产经两次拍卖流拍，不能依法变卖或者以物抵债的，能否重新拍卖？

处理意见：委托拍卖的不动产及其他财产权经三次拍卖流拍，或者动产经两次拍卖流拍，网络拍卖的财产经两次拍卖流拍，不能依法变卖或者以物抵债的，人民法院可以重新委托评估、拍卖。

主要理由：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”该款规定的‘其他执行措施’，可以包括强制管理，以及执行法院根据市场价格变化，重新启动（评估）拍卖程序等。

据此，委托拍卖的不动产及其他财产权经三次流拍，不能依法变卖或者以物抵债的，执行法院可以根据市场价格变化，重新启动评估、拍卖程序，而非必须立即解除查封、冻结措施。同理，委托拍卖的动产及网络拍卖的动产、不动产和其他财产权经过两次拍卖流拍后，不能依法变卖或者以物抵债的，执行法院也可以根据市场价格变化，重新启动评估、拍卖程序，而非必须立即解除查封、冻结措施。

三、《山东省高级人民法院执行局执行三庭执行疑难法律问题审查参考（五）——财产处置专题》（2023年6月） 

 6.被执行人的财产经拍卖流拍或变卖不成，且债权人不接受抵债的，第三人申请以流拍价购买的，应否准许？

参考意见：根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第9条第（4）项规定，财产经拍卖后流拍且执行债权人不接受抵债，第三人申请以流拍价购买的，可以准许。第三人在一拍或者二拍流拍后有意购买的，应当在下一处置环节启动之前提出申请；在变卖程序结束后有意购买的，应当在合理期限内提出申请。二人以上书面申请以流拍价格购买的，告知其通过后续拍卖程序参与竞买。

7.对被执行人财产的拍卖、变卖程序结束后，无人愿意以拍卖保留价买受该财产，申请执行人、其他执行债权人又不接受抵债的，能否对该财产重新进行评估拍卖？

参考意见：依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条的规定，拍卖、变卖财产流程结束后，没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。该规定中的“可以采取其他执行措施”包括对该财产进行重新拍卖。即便执行法院已将财产解封后退还给被执行人，也不意味着该财产成为豁免执行财产，如该财产在合理期限内具备变价可能时，可以再次对其查封、冻结并启动评估拍卖程序。