基本案情

原告万某与被告水墨公司于 2022年2月22日签订《商品房买卖合同》,由原告购买被告水墨公司开发的位于顶楼的一套复式房屋。万某在装修房屋时发现房顶在下雨天渗漏雨水，给其带来麻烦。

因多次向开发商水墨公司、小区物业公司反映未果，原告万某诉至法院，要求二被告修复房顶为原状(与本小区的其他同类楼房房顶同样)，更换残缺的瓦片，为房顶做防水措施。原告万某、被告水墨公司对案涉房屋的交付日期存在争议，被告水墨公司主张在 2022年5月26日已通知原告交房，原告万某对此不予认可。被告物业公司提交了原告万某收房交接手续复印件，证明交房日期是2022年10月20日，原告万某对此予以认可。另被告物业公司提交了户内待维修明细表（截至2023年10月31日）一组，以此证明就原告万某反映的问题多次与被告水墨公司沟通，但水墨公司一直未予解决；原告万某对该明细表真实性认可，被告水墨公司对该明细表真实性不予认可。为确认案涉房屋现状,法院于2024年 5月6日到案涉房屋进行了现场勘察，发现房屋室内存在漏水渗水情况，屋顶瓦片有残缺、损坏情况，原告万某为避免漏水问题造成损失扩大，于2024年4月对屋顶用防雨毡进行了临时防水处理。

裁判结果

法院审理后认为：从双方提交的证据来看，案涉房屋屋顶瓦片确有残缺、损坏情况，屋顶防水也存在问题，这些问题属于房屋交付前本身就存在的问题，也是造成房屋漏水渗水的直接原因。根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算”；案涉房屋尚在保修期内，原告万某基于房屋买卖合同关系要求被告水墨公司履行保修义务、处理漏水渗水问题并无不当。另案涉房屋存在屋顶瓦片有残缺、损坏，防水存在问题进而造成漏水并非物业管理问题造成，故原告万某要求被告物业公司承担责任缺乏依据。原告万某多次向被告反映，但问题一直未得到解决，且原告为了避免漏水问题造成损失扩大，已对房屋进行了简单临时防水处理，在此情况下，被告水墨公司仍推托不予解决显然不当。原告要求被告更换残缺的瓦片、为屋顶做防水措施并无不当，本院予以支持。但原告要求修复屋顶为原状(与本小区的其他同类楼房房顶同样)，该主张的修复标准、修复至何种状态才为同样难以具体明确认定，该诉讼请求不明确，且本案的核心问题即漏水渗水问题应通过维修予以解决，故对原告的该项本院不予支持。

原、被告收到判决书后，均服判息诉。

法官说法

房屋漏水原因很复杂，有房屋质量问题、楼上住户原因、业主共有部分、设施漏水等，不同的漏水原因决定着不同的赔偿责任主体。如果漏水为房主装修或使用不当导致，则房主应自行承担相应责任。如果因为物业公司对公共设施日常养护、管理不当导致漏水造成损失，那么物业公司需要承担相应责任。如果漏水原因为房屋质量问题，开发商在保修期内应承担维修责任。开发商作为房屋的设计、建设者，对所售房屋承担质量保修责任。

根据国家有关规定，在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书，质保书详细记载了房屋各个部位的保修期限。未超过保修期房顶因质量问题漏水的，业主可以向物业报修，物业公司应将该情况向房屋开发商报告，房屋开发商应进行维修。当开发商按照业主的要求派人修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商承担。当开发商不予理会时，受损业主可以找到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。

法条链接

《商品房销售管理办法》第三十三条  房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

《建设工程质量管理条例》第四十条  在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一) 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二) 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

(三) 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(四) 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第十条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

来   源：信阳市浉河区法院

供   稿：王丽英

审   核：赵传保、李会军

编   校：赵鹏博、贾共鑫