【基本案情】

购房人何某向开发商亿华源公司购买房屋，支付部分首付款之后，法院于2015年5月查封了亿华源公司名下案涉房产，2017年11月，何某继续向开发商亿华源公司支付了购房款尾款55000元。

另案中，陆某起诉亿华源公司民间借贷合同纠纷，法院查封了涉案房屋。判决生效后，陆某向法院申请拍卖涉案房屋，因涉案房屋登记在开发商名下，并未登记在购房人何某名下，“权利必须公示，否则不能对抗第三人”，法院裁定：将案涉房产，交陆某抵债。购房人何某不服，因此，产生本案诉讼。

【裁判要点】

（2022）最高法民终393号何某、陆某等案外人执行异议之诉民事判决书：最高法院认为：何某对案涉房产所主张的权利，能否排除强制执行？依照《执行异议和复议规定》第28条第（三）项，购房人需已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

而根据《执行异议和复议规定》第29条，购房人需按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

本案中，法院于2015年5月查封了亿华源公司名下案涉房产，2017年11月，何某继续向开发商亿华源公司支付了购房款尾款55000元。因此，何某继续支付购房款尾款时，案涉房产实际已被查封。

根据购房合同约定，何某明知房屋交付日期为2014年9月30日前、且应在商品房交付后365日内办理权属登记，在亿华源公司未依约交付房屋和办理权属登记，案涉房产已被查封，购房人何某依然于2017年11月向亿华源公司缴纳购房尾款，未尽到善意合理注意，该款不应计入买受人已支付的价款。

何某提出异议不符合《执行异议和复议规定》第28条第（三）项，也不符合第29条第（三）项，其对案涉房产所享有的权利并不足以排除强制执行。

前述最高院案例，被执行人系房地产开发商，该案可适用第28条与第29条，因此，最高法院同时分析了该案是否适用《执行异议和复议规定》第28条与第29条。