【问题描述】

司法实践中，如果被执行人名下无其他可供执行的财产，但在农村有自建房，那么法院可以查封、拍卖被执行人名下的农村自建房吗？

【律师解答】

一、农村宅基地上自建房的性质

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，农村宅基地是以户为单位的，农村宅基地上的自建房是一个家庭的共同财产，不是户主的个人财产。

备注：农村宅基地上的自建房，即使只登记在被执行人名下，也是家庭共同财产，而不是被执行人的个人财产。

二、农村宅基地上自建房的转让条件

根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村宅基地属于集体经济组织所有，只有集体组织成员才享有农村宅基地的使用权。因此农村自建房只能出卖给农村集体组织内部成员，换句话说就是只能卖给本村村民。

总结：农村宅基地上自建房的转让条件是买方只能是本村村民。

三、法院可以查封、拍卖被执行人名下的农村自建房吗？

1、理论上，只要是登记在被执行人名下的不动产或动产，法院都可以查封，因此登记在被执行人名下的农村自建房法院是可以查封的，当然如果农村自建房是被执行人名下的“唯一住房”，只有符合“唯一住房”的拍卖条件，法院才可以拍卖。此外，农村宅基地上的自建房属于家庭共有财产，法院拍卖时还需要按照“共有财产”的方式，只能拍卖被执行人享有的份额。

2、司法实践中，法院基本上不会“拍卖”被执行人名下的农村自建房，具体理由如下：

（1）很难找到符合条件的购买者

农村宅基地上自建房只能卖给本村村民，而本村村民大部分都是有宅基地有自建房的，因此法院拍卖农村宅基地自建房时，会出现“想买的没有购买资格，有资格的不想买”，最终导致流拍。

（2）农村宅基地的优先购买权

农村宅基地上的自建房，即使只登记在被执行人名下，也是家庭共同财产，而根据相关法律规定，被执行人的家庭成员作为共有人享有优先购买权。农村宅基地属于集体共有，集体组织成员也享有优先购买权。

（3）农村宅基地上的自建房的价格难评估

由于缺少市场参考价格，农村宅基地上的自建房的价格往往很难评估。

（4）农村宅基地上的自建房基本都是被执行人以及扶养家属生活所必需的房屋，拍卖需符合条件。

（5）农村宅基地上的自建房是家庭共有财产，法院拍卖时只能处理被执行人对房产享有的份额，分割困难。

综上所述，虽然理论上法院可以查封、拍卖被执行人名下的农村宅基地上的自建房，但由于受限条件很多且卖出去的可能性不大，因此司法实践中很多法院都不愿拍卖农村宅基地上的自建房。

【律师建议】

司法实践中，如果被执行人名下只有农村自建房，申请执行人还是先让法院查封，至于是否拍卖可以等以后条件适合时再处置。

（转载自“大秦小律”微信公众号）