张亮、武汉锦苑中南房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

        审理法院：武汉市中级人民法院

        案号：（2021）鄂01民终3005号

        案情简介：2018年11月13日，张亮与锦苑中南房产公司签订合同编号为黄170447257《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：买受人在2018年11月13日前，一次性支付全部购房款956964元。出卖人应当在2019年11月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付全款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。张亮在2018年11月13日前，一次性支付全部购房款956964元。2020年1月23日，因新冠疫情的突发，武汉市采取封城措施。2020年4月8日，武汉市解除封城措施，各行各业逐步复工复产。2020年5月12日，锦苑中南房产公司向张亮邮寄送达《中南拂晓城交付通知书》，通知涉案商铺于2020年5月14日交付。2020年5月16日，张亮向锦苑中南房产公司送达《退房告知书》。张亮向二审法院上诉请求解除合同、返还购房款。

        二审法院认为：

        本院认为，张亮与锦苑中南房产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同约定锦苑中南房产公司应当在2019年11月30日前将符合条件的商品房交付张亮使用。锦苑中南房产公司存在逾期交房问题，构成违约。新冠××疫情发生于锦苑中南房产公司迟延履行之后，锦苑中南房产公司的逾期交房违约责任并不能免除。关于《武汉市商品房买卖合同》是否应当解除的问题，张亮系以锦苑中南房产公司逾期交房超过90日，合同约定的解除条件已成就为由主张解除合同。参照最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的规定，在约定解除情形下，本院应当就违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现进行审查。对此，本院认为，一方面，合同对“出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同”的约定，既是对买受人合同解除权的约定，也是为督促出卖人及时履行交房义务而设立90日“宽限期”。新冠××疫情所致的不可抗力虽然因迟延履行在先而不导致违约责任的免除，但客观上直接阻碍了锦苑中南房产公司在逾期交房90日内完成各项验收手续。因此，在对锦苑中南房产公司违约程度的审查中，应当考虑新冠××疫情所致不可抗力对锦苑中南房产公司无法采取补救措施以达到合同约定交房条件的不利影响；另一方面，锦苑中南房产公司通知于2020年5月14日集中交付房屋时，房屋已达到了合同约定及法定的交房条件，并不影响合同目的实现。综上，根据诚实信用原则，本院认定锦苑中南房产公司的违约程度显著轻微，不影响张亮合同目的实现，对张亮要求解除合同、返还购房款的上诉请求，本院不予支持。关于张亮要求锦苑中南房产公司支付逾期交房违约金的上诉请求，因该违约金系张亮基于合同解除而提出的诉讼请求，而本院并未支持张亮要求解除合同的诉讼请求，故对其该项上诉请求，本院不予支持。