【案件提要】

因客观原因未能选举产生业委会的，物业所在地的居委会在新一届业委会产生之前，可在当地政府的指导和监督下代行业委会的职责，所签订的物业管理合同对小区业主均具有约束力。

【争议焦点】

居委会与物业公司签订的物业管理合同对业主是否具有约束力？

2017年1月，案涉小区的前期物业公司撤场后，因未成立业委会而陷入无人管理的状态，当地街道办便委托小区所属的某居委会代为管理小区物业相关事项。同年9月，居委会经征询小区业主意见，在超八成业主同意居委会代聘物业公司的前提下，通过向社会公开招投标的方式聘请某物业公司管理案涉小区，并于10月与该物业公司签订《物业管理服务合同》。吴某系小区业主，其将所购商铺出租给陈某，二人自2017年11月起均未支付物业管理费。某物业公司经多次催讨无果后起诉至法院，请求吴某、陈某支付拖欠的物业管理费及违约金。陈某则辩称其二人并非案涉物业管理合同的当事人，某物业公司无权依据该合同向其二人收取物业管理费。

开平市人民法院一审认为，案涉小区所属的某居委会为保障小区居民正常生活，代行业委会职责，经小区绝大多数业主同意，为该小区选聘物业公司。据此，某居委会为了公共利益，代表小区与物业公司签订的案涉合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，该合同对包括吴某在内的小区业主均具有约束力。基于吴某事实上接受了某物业公司提供的服务，双方已形成事实上的物业服务关系，且吴某与陈某签订的《租赁合约》约定租赁期间的物业管理费由陈某支付，故陈某作为承租人负有履行向某物业公司支付物业管理费的义务。遂判决吴某支付租赁前欠付的物业管理费及违约金；陈某支付租赁后欠付的物业管理费及违约金，吴某对陈某的上述债务承担连带清偿责任。江门市中级人民法院二审维持原判。

居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，特定情况下可代行业委会职责，对所辖小区事务进行一定的管理，这种管理方式有利于广大业主的利益。本案肯定居委会在特殊情况下为辖区内小区临时选聘物业公司的行为有效，对小区的秩序维护、和谐稳定及居民的安居乐业具有积极的意义，也是推进建立共建、共治、共享基层治理的具体实践。

【对话法官】

问：业主能以不是前期物业管理合同当事人为由拒交物业管理费吗？

答：业主虽非前期物业管理合同形式上的当事人，却是物业管理合同项下权利义务的实际享有者和承担者，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，前期物业管理合同对业主具有约束力，业主不能以此为由拒交物业管理费。

问：如物业公司提供的物业服务存在瑕疵，业主可以拒交物业管理费吗？

答：考虑到物业服务具有涉众性和动态性，若小区部分业主因小区物业服务过程中存在一定瑕疵而拒交物业管理费，必定会影响物业公司的正常服务，进而影响其他已缴费业主的合法利益。因此，根据相关法律规定，物业公司如不履行或者不完全履行合同约定或法律法规规定的维护管理义务的，业主可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非以拒交物业管理费的方式提出异议。

（来源：广东省高级人民法院）