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最高院民一庭:买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书
已被浏览2079次更新时间: 2024/01/08

来源 | 节选自最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》

 

066.买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书

 

问:买受人与开发商订立房屋买卖合同后,在尚未依据《城市房地产管理法》等相关规定办理房屋产权登记时,又将该房屋转卖给第三人,该第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书?

 

答:对此实践中存在两种观点:

 

第一种观点认为,基于合同相对性原则,第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记,不能直接向开发商主张。

 

第二种观点认为,前后合同处于连续状态,第三人代替了买受人的位置,为交易便捷,可以在判决中省略登记,最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记。

 

我们同意第一种观点,理由是:

 

(1)符合合同相对性的法理。《民法典》第一百一十九条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。”合同在相对人之间发生效力,除法律明确规定外,一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖,虽然针对同一标的物,且交易彼此连续,但仍属于不同的主体和不同的法律关系,故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利,除非符合《民法典》第五百三十五条关于代位权的规定。

 

(2)防止国家税收流失。根据我国房地产税收有关法律规定,二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种,如果允许第三人直接向出卖人即开发商主张过户,将使中间环节的税收被规避,导致国有资产流失,同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。

 

(3)合理平衡债权人利益。如果允许第三人直接向出卖人即开发商请求过户,买受人的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时,其与第三人虚构房屋买卖合同,由第三人通过法院裁判获得房屋所有权,使买受人的债权人的利益落空。

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