为人父母者，爱之深，虑之远。房产作为家庭的重要资产，父母在向子女赠与房产或为子女购房出资时，该赠与或出资行为性质的认定不仅涉及父母、子辈夫妻两代人的财产利益，更关乎父母与子辈之间的亲情是否融洽、子辈夫妻之间感情是否稳定和谐等感情权益。因此，父母在向子女赠与房产或为子女购房出资时，应结合具体情况制定不同的方案，以尽最大可能实现父母向子女赠与房产或为子女购房出资的最终目的，同时维护父母及子女的合法权益及家庭的和谐稳定。

一、关于父母向子女赠与房产或为子女购房出资的法律规定

《民法典》生效后，《<民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条明确约定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”

民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的是，夫妻在婚姻关系存续期间受赠的财产为夫妻共同财产，归夫妻共同所有；但遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产除外。

根据上述规定，子女结婚前，父母为双方购房出资的，该出资应认定为对自己子女个人的赠与（除非父母明确表示赠与双方）；子女结婚后，父母为双方购房出资的，有约定的仍然按各方之间的约定处理；没有约定的，则推定是夫妻共同财产。

然而在我国，父母与子女之间，无论是人身关系还是财产关系往往是密切的。父母在向子女赠与房产或出资给子女购房时，出于对子女的爱以及碍于子女配偶的情面，也很少留下证据证明父母出资的性质。因此，父母向子女赠与房产或为子女出资购房，在司法实践中通常按照赠与或出资的时间（婚前或婚后）、出资情况、产权登记等因素综合进行判断。

二、婚前父母赠与房产或为子女购房出资的情形

1、婚前父母赠与房产或购房资金皆来源于一方父母的，属于个人财产

婚前父母赠与的房产，属于被赠与人的个人财产。婚前由一方父母出资交付首付款，以该方子女的名义签订购房合同，房产登记于自己子女一方名下，且婚后以该方父母资金偿还房贷的，该房产属于父母对自己子女的赠与，属于该子女的婚前个人财产，离婚时不作为夫妻共同财产分割。

2、婚前购买但婚后夫妻共同还贷的，房产归不动产登记一方所有，并对对方婚后共同还贷部分及房产增值部分进行补偿

婚前一方由父母出资交付首付款，以子女的名义签订购房合同，房产登记于自己子女一方名下，但婚后以夫妻共同财产还贷的，离婚时该不动产由双方协议处理，协议不成的，法院一般判决该房产归不动产登记一方所有，并由不动产登记一方对婚后共同还贷支付的款项及房产婚后增值部分进行补偿。

三、子女婚后父母赠与房产或为子女购房出资且表示出资为赠与的情形

1、子女婚后，父母将房产赠与子女或为子女购房出资，且明确表示该赠与或出资系单独赠与自己子女时，视为对自己子女的单方赠与，属于自己子女的个人财产。

根据前述《<民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条的规定，子女结婚后，父母将自己名下的房产赠与子女，或为子女购置房屋出资的（包括部分出资或部分还贷），如果父母与子女之间明确约定房产或出资只赠与自己子女一方，则该出资属于子女一方的财产，不属于夫妻共同财产。

值得注意的是，赠与合同并非要式合同，并不要求父母与子女之间必须签署书面的赠与合同，只要父母与子女之间对房产或出资的赠与有明确的“只赠与自己子女一方”的意思表示即可。

2、子女婚后，父母将房产赠与子女或为子女购房出资明确表示赠与，但并未明确赠与给自己子女一方还是赠与给夫妻双方的，父母该出资推定系对子女夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产。

 《<民法典>婚姻家庭编的解释》在民法典之前若干司法解释的基础上，对婚后父母出资购买的房产认定作了修订和调整，规定了“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”

也就是说，子女婚后，父母将房产赠与子女或为子女购房出资明确表示赠与，但是父母在赠与时没有明确表示只赠与给自己子女一方的，则默认为系赠与给子女及其配偶，按照夫妻共同财产处理。这个新的规定，修改了原司法解释三中婚后由一方父母出资且登记在自己子女名下的不动产，视为对自己子女的赠与这一条规定。

3、父母明确房产或出资只赠与给子女一方，且产权仅登记在自己子女名下，但子女事后又将配偶登记为共同产权人的，该房产应视为夫妻共同财产。

子女婚后，父母将房产赠与子女，或为子女购房出资且产权登记在自己子女名下，父母明确表示只赠与给子女一方的，该房产或出资属于子女的个人财产。但是在赠与行为生效后，子女事后将该房产加上配偶名字的，鉴于受赠子女对该房产具有处置权，子女将该房产加上配偶名字的行为，视为子女对其配偶的赠与，该房产变成子女及其配偶的夫妻共同财产。

四、婚后父母为子女购房出资且性质不明的情形

1、父母为子女购置房屋出资时，父母未明确表示赠与且相关证据不能证明存在赠与的，司法实践中倾向认定为基于帮助子女而发生的临时性资金出借，子女负有偿还义务。

父母对子女购房的出资行为，应首先尊重父母子女之间对出资行为性质的约定，只有在没有约定或约定不明时，才涉及父母出资的行为是否构成赠与的问题。在司法实践中，若父母提供了借条、汇款凭证等证据的，倾向于认为父母没有将出资款赠与子女的意思表示。

在（2018）京02民终12046号案件中，法院在判决理由中强调：“在当前房价高涨的背景下，大部分子女经济条件有限，父母在子女购房时给予资助属于常态，但这不应视为理所当然，也并非法律所倡导。子女成年后，父母已不再负有抚养义务和供养的义务。因此，父母在子女购房时出资，除了父母明确表示赠与的以外，应认定为以帮助子女为目的的临时性资金出借，子女负有偿还义务，否则严重违背了法律公平正义之理念。”

同样的,如果父母为子女购房出资时或出资后，子女的配偶向父母出具的欠条、借据等，也可证明父母与子女之间存在借款事实，该借款属于夫妻共同债务，由夫妻双方向出资父母偿还借款。至于后续父母是否要求子女予以偿还，属于父母自主决定是否主张债权的范畴，即父母是否向子女实际主张债权，并不影响确认父母和子女之间存在债权债务关系。

2、若子女在离婚诉讼中已分割房产后，出资一方父母仅凭其与自己子女之间补写的欠条主张购房出资款为借款的，一般不予支持。

在实践中，在子女婚姻和谐时，父母对子女购房的出资，大部分情形下会做出赠与的意思表示。但当子女婚姻有变或感情恶化时，往往会出现父母否认赠与而主张借贷关系要求子女及其配偶返还出资的情形。

在父母为子女购房出资且对出资款项的性质约定不明时，法院一般会根据案件实际情况谨慎推定父母出资的意思表示，尽量做出符合常理且符合诚实信用原则的推定。若子女在离婚时已分割了房产，且在离婚诉讼中法院已充分考虑了男女双方对房屋的出资贡献大小等因素，并对房屋进行了相应分割。在未出资一方不予确认的情况下，出资一方的父母仅凭其子女单方补写的欠条，主张父母的出资为借款，要求子女及其配偶共同偿还的，法院一般不予支持。对于子女单方出具的借条，应视为该子女单方自愿还款的承诺，对另一方不具有约束力。

3、父母向子女出售父母名下的房屋，但子女实际未支付对价的，应视为父母对子女的赠与

实践中父母在向子女转让房产时，为了节省税赋等成本，往往会以买卖的方式，将房屋“出售”给子女，但父母子女之间并不存在真实的对价支付关系。在这种情况下，父母与子女之间不符合房屋买卖的实质要件，属于以虚假买卖合同之名隐藏赠与合同之实，该房产应视为父母对子女的赠与。

五、父母向子女赠与房产或为子女购房出资时的法律风险防范

1、保持父母出资来源清晰完整

若父母在子女结婚前，为子女购房出资的，建议由父母直接向房产开发商或卖家支付房产首付款，婚后银行按揭贷款也由父母直接汇入子女的银行按揭账户，同时在上述支付行为中，均明确备注赠与自己的子女一方的意思表示。

在房产的出资来源清晰完整，从购房定金、首付款到按揭贷款均来自于一方的父母的情形下，父母的购房出资与房产避免了在婚后被认定为夫妻共同财产的风险。

2、对父母出资的性质进行明确约定

若父母在子女婚后购房出资的，建议父母和子女通过书面协议的方式，明确购房出资系赠与还是借贷；若是父母赠与，是赠与自己子女一方还是赠与子女与其配偶双方，以避免将来产生争议。

3、可约定父母对出资房屋的居住权，保障养老权益

父母向子女赠与房产或为子女购房出资的，为了保障父母晚年的生活，可就父母对房屋的居住权及居住权的存续期限（如果当事人未对居住权期限作出约定，居住权人死亡的，居住权消灭）等权利进行约定，同时向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

父母向子女赠与房产或为子女购房出资，可能是倾其所有，透支养老积蓄，甚至是变卖了父母名下原有的房产。在子女享受房屋利益的同时，子女应该履行赡养父母的义务。在父母年老时，以居住权的方式保障父母安享承欢膝下的幸福晚年生活。

4、父母在赠与或出资房产中保留小比例产权，以行使知情权和监督权

父母在向子女赠与房产或为子女购房出资时，还可以在房产证上同时登记父母和子女的名字，产权约定为按份共有，比如子女95%，父母5%。如此一来，子女在婚后若要进行更名或加名，父母均具有充分的知情权和监督权。

5、父母与子女之间存在房产代持关系的，应书面进行约定

若父母借子女的名义购房的，父母应与子女签署书面的《房产代持协议》，同时在房产出资上，出资流水要明确清晰，并在每一笔首付款或按揭贷款转账时明确备注款项性质或用途，以证明代持关系的真实性。

六、总结

在中国人的传统观念中，房子是安家立命之本，也是婚姻家庭关系中重要的固定资产。在现实生活中，父母向子女赠与房产或为子女购房出资的情况非常常见，由此引发的争议也很普遍。

婚姻家庭中，我们既强调夫妻人格独立，也应兼顾夫妻财产共同共有的理念。我们在维护个人合法权益的同时，也要促进家庭整体权益的平衡。对于父母向子女的房产赠与或对子女购房出资的法律认定，首先应结合证据确定法律关系的性质，是属于赠与、借款甚至是代持；如果认定为赠与，需要进一步认定是赠与单方还是赠与子女夫妻双方。在进行上述认定时，我们应结合案件的实际情况和当事人之间的约定，按照法律的相关规定进行谨慎认定。我们建议，父母在向子女赠与房产或为子女购房出资时，应考虑清楚是赠与还是借贷，并与子女双方进行明确沟通；如果可能，最好以书面方式进行确定，可以是父母与子女之间进行约定，也可以是子女夫妻之间进行婚内财产约定。

来源 | 锦天城深圳律师事务所

作者 | 杨彤彤

责编 | 王俊杰

审核 | 李静