【裁判要旨】

案涉房屋的确登记在非房地产开发企业名下，但在案涉抵押权设立之前，该企业作为经营者已经委托某房地产有限公司将案涉房屋作为商品房对外进行统一销售，并约定统一办理相关房产证，该企业虽然不是房地产开发企业，但是该种销售方式和一般的房地产开发企业委托销售模式并无差别，相关购房人属于商品房房屋买卖的消费者，法院对于该种情况参照适用《异议和复议规定》第二十九条，并无不当。

【案例索引】

《重庆进出口融资担保有限公司、刘兴碧等申请执行人执行异议之诉案》

（2021）最高法民终945号

【争议焦点】

《异议和复议规定》第29条的经营者是否仅限于房地产开发企业？

【裁判意见】

最高院认为：案件的争议焦点为：刘兴碧、田多学对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

刘兴碧、田多学在法院查封案涉房屋前就已经和全新石化公司签订了合法有效书面买卖合同，名下并无其他用于居住的住房，且支付了全部购房价款。现进出口担保公司主张案涉房屋虽然是登记在全新石化公司名下，但该公司并非案涉房屋的开发商，是从成都市统力食品饮料实业有限责任公司受让而来的二手房，其并不符合“登记在被执行的房地产开发企业名下”这一要件，但刘兴碧、田多学签订的购房合同等证据表明，案涉房屋的确登记在全新石化公司名下，但在进出口担保公司设立案涉抵押权之前，全新石化公司作为经营者已经委托嘉好房地产有限公司将案涉房屋作为商品房对外进行统一销售，并约定统一办理相关房产证，全新石化公司虽然不是房地产开发企业，但是该种销售方式和一般的房地产开发企业委托销售模式并无差别，刘兴碧、田多学属于商品房房屋买卖的消费者，一审法院对于该种情况参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，并无不当。

进出口担保公司另主张刘兴碧在成都市辖区龙泉××住房，其关于排除强制执行的请求不应予以支持。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定系基于保障买受人生存权，刘兴碧、田多学购买案涉房屋时，其名下并无其他用于居住房屋，且刘兴碧、田多学年龄均已经七十余岁，其辩称在龙泉驿区购买另外一套66.63平方米房屋是为了方便子女照顾，出于日常居住生活需要，符合常理，本院予以采信。因此，本院对进出口担保公司该主张，不予支持。

来源：法门囚徒