一、商品房买卖合同装修质量纠纷案件的审理思路和裁判要点！

来源：上海一中院、凌捷博士、林佳豪法官助理、法莱利法律资讯公众号等，感谢。

为全面提升法官的司法能力和案件的裁判品质，进一步促进类案价值取向和适法统一，实现司法公正，上海一中院探索类案裁判方法总结工作机制，通过对各类案件中普遍性、趋势性的问题进行总结，将法官的优秀审判经验和裁判方法进行提炼，形成类案裁判的标准和方法。

    近年来，商品房交易市场中精装修商品房买卖越来越普遍，在促进房地产行业发展的同时也引发诸多问题。精装修商品房，是指在房屋交房之前功能空间的固定面铺装或者粉刷完毕，厨卫基本设施安装完成的新建一手商品住宅。此类商品房在交付时即附有合同约定的装修，若装修出现质量问题，将影响购房者接收与实际使用房屋。本文结合司法实践中的典型案例，对精装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件的审理思路与裁判要点进行梳理、提炼和总结。

案例一：涉及违反法律法规导致合同条款无效的情形

     孙某与A公司签订精装修商品房买卖合同，合同中并未约定装修事宜。后孙某与A公司另行签订补充合同，约定装修的具体条款，并约定装修款独立于房款。A公司交付房屋后，孙某以A公司额外签署合同涉嫌逃税漏税为由，主张补充合同整体无效，要求返还约定的装修款。A公司对此不予认可，故双方涉诉。

图片

案例二：涉及因实际装修不符合装修条款诉请违约赔偿

赵某购买B公司开发的精装修公寓，合同约定由B公司对房屋进行后续装修，双方在《房屋买卖合同》中对装修条款进行了相关约定。后双方办理交房手续时，赵某发现房屋存在大量装修与合同约定不符、以次充好的问题，且未按照合同要求完成房屋厨卫基础设施安装及调试，无法达到如B公司广告宣传所称的“拎包入住”要求。赵某遂向B公司提出交涉，认为房屋无法满足赵某的使用要求并主张退房退款，B公司对此不予认可，故双方涉诉。

案例三：涉及装修质量不合格拒绝收房并要求赔偿

钱某与C公司签订《商品房预售合同》购买精装修商品房，约定在取得交付使用许可证后进行交房。后C公司向钱某发出交房通知书，钱某称其在收到交房通知书后对房屋进行实地勘察检测，发现房屋内甲醛及其他室内环境检测项目严重超标，不符合房屋空气质量标准的相关规定，房屋验收不合格，故拒绝办理交房手续，要求C公司交付符合空气质量标准的房屋，并承担装修不符合约定的违约责任。

案例四：涉及精装修商品房因质量问题逾期交房的认定

李某与D公司签订商品房买卖合同，约定D公司于2021年6月1日前向李某交付符合交付条件的房屋。若D公司未按约交付房屋，则应承担日万分之二已付购房款的逾期交房违约金。后因房屋漏水问题，李某拒绝于约定之日接收房屋，要求D公司进行整改。后D公司耗时一个月对房屋进行修复，双方进行房屋交接。李某以D公司迟延一个月交付房屋为由，主张D公司支付逾期交房违约金。

图片

（一）合同中装修条款的效力认定难

在绝大多数情况下，装修条款均采用开发商事先拟定的格式条款内容。实践中，对于该格式条款的效力认定存在一定的难度，需要结合案件实际情况及合同的约定判定是否存在免除一方主要责任、加重另一方责任的情况，以具体分析哪些条款可能存在无效的情形。此外，对于独立于购房合同的装修合同，认定该装修合同条款效力的难点主要在于是否违反法律法规的强制性规定、装修费用的性质如何认定等。

（二）装修质量纠纷违约责任的判断难

精装修商品房的质量，除应达到正常商品房“毛坯房”的质量要求外，还需满足国家、行业对于精装修标准的强制性要求及合同约定的装修要求等，否则应认定存在违约。然而，因精装修商品房装修质量标准往往约定并不明确，故违约责任的认定存在较大分歧。如最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定，“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的，买受人有权请求解除合同与赔偿损失。然而司法实践中对于“严重影响正常居住使用”的判断标准较为模糊，未能形成统一明确的规定。

（三）装修质量纠纷违约后果的处理难

精装修商品房买卖合同中涉及装修争议的违约责任的产生，主要源于精装修商品房买卖合同的出卖方存在违反装修条款的情形。一般而言，对于违约责任后果的处理方式，以继续履行、修复、赔偿损失、解除合同等为主。司法实践中，对于精装修商品房违约责任后果的判断，尤其是责任承担主体的认定、责任方式的认定等，均是该类案件审理的难点。因此，从有利于双方当事人利益及维系社会公平正义角度出发，违约责任的后果处理往往需要结合案情中各方违约责任大小、过错程度等进行综合认定。

法院审理精装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件，首先，判断案件审理适用的约定条款；其次，分析产生装修质量纠纷的原因、类型与程度；再次，确定承担责任的主体；最后，选择妥当合适的后果处理方式。概括而言，应当审慎审查各方之间签订合同的具体条款，明确装修条款是属于商品房买卖合同内容还是另行签订的装修合同；分析房屋交付或使用过程中出现的问题，确定违约责任的分配承担，并根据不同程度的违约责任认定相应的处理后果。

（一）合同中装修条款的效力认定

精装修商品房买卖合同中的装修条款在自治范围内需要遵守强制性的规范，而强制性规范则要求合同约定不能违背法律法规的强制性规定。

1.格式条款的效力认定

针对精装修商品房买卖合同中的装修条款或另行签订的补充装修合同等，应充分考虑签订合同时出售方对涉及装修条款的解释说明是否符合常规做法，条款理解的难易程度是否符合一般消费者的认知水平，条款的约定是否免除或者减轻了合同提供者的责任、涉及相对方重大利害关系。因格式条款引发纠纷的情形多由装修条款中的兜底条款产生，如“样板房不作为交付标准”“以实际交付为准”等，在审理该类案件时应充分考虑开发商处于的优势市场地位以认定是否对消费者的重大利益产生影响，并审查开发商在签约时是否已向购房者充分解释条款的内容与含义。如在签订合同时约定“装修属于‘赠送’，若之后发生问题开发商不再负责”。

一般而言，此种情形中，“赠送”装修部分的费用实际已经包含在总房价之中，而开发商订立该格式条款，明显免除或减轻了己方的责任，加重购房者的责任，此类条款应认定为无效。

2.装修条款作为补充合同的效力认定

实践中，除在购房合同中直接约定装修条款外，还存在买卖双方另行签订补充的装修合同等情形。此种情形下，还应审查补充合同是否符合法律法规的强制性规定。在精装修商品房买卖关系中，装修款一般作为房款的一部分，若开发商利用另行签订的装修合同将装修款独立于购房款之外，以“阴阳合同”区分装修款与购房款，从而实现规避原本纳税义务，经审查确实存在偷税漏税等违反国家强制性法律规定的，则应认定补充订立的装修合同中有关“装修款”约定无效，而具体的装修质量及装修内容条款的效力则应根据案件具体情况进行处理。

3.无效后果的处理

因违反《民法典》相关规定导致格式条款无效的，应按照有利于相对方的原则进行处理。因违反强制性效力性法律法规导致补充合同部分无效的，无效部分自始无效，不影响有效部分继续履行。

（1）房屋买卖合同中涉及精装修部分无效的情形

该种情形多由格式条款无效所致。房屋买卖合同包含装修条款的，装修条款实际属于房屋买卖合同的一部分。此时，格式条款无效不影响其他部分条款的履行。在对“不影响其他部分效力的”格式条款予以排除后，还需要对涉及装修部分的合同漏洞进行填补以明确双方当事人之间的权利义务。

根据《民法典》第510条规定，填补漏洞的一般规则为：首先，当事人进行协议补充，由双方当事人对无效部分的条款另行约定；其次，借助合同的相关条款进行填补；再次，依据装修市场的一般规则与交易习惯等进行弥补。上述方式应当依次进行，尊重双方当事人的合意。

（2）补充签订的装修合同因违反强制性效力性规定导致条款无效

该情形一般产生于开发商利用装修款规避购房款的纳税义务，损害国家利益，导致装修合同中涉及价款部分的条款无效。此种情形下，开发商所约定的“装修款”实际系购房款，因此在条款无效后，该部分装修款应当认定为购房款。同时，对于补充订立的装修合同的其余部分，如装修质量约定、装修流程约定等，若均为双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的，应认定为有效，可以继续履行。

如案例一中，孙某与A公司另行签署的补充合同约定装修款独立于房款，存在偷逃该部分税款的行为，故该约定应为无效，装修款应当认定为购房款。在不存在装修质量问题的情形下，孙某要求返还购房款的主张不应支持。

图片

（二）商品房买卖合同装修质量违约责任的认定

精装修商品房买卖合同中涉及装修质量的，应当符合有关法律法规和相应的建设工程质量、安全标准、技术规范以及当事人约定。对装修质量要求，若购房者与开发商有约定的，从其约定；没有约定的，则应根据《民法典》第510条规定按照合同条款或交易习惯确定。若仍不能确定的，则按照《民法典》第511条第1项规定，以强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；强制性国家标准和推荐性国家标准都没有的，按照行业标准履行。法院应确定承担责任的主体，根据实际装修的效果与标准或约定之间的偏差，进行质量纠纷违约责任的认定。

1.责任主体的认定

精装修商品房买卖合同中涉及装修条款责任主体的，一般存在如下几种情形。

（1）将装修条款直接约定于房屋买卖合同中的情形

此类型案件开发商与购房者直接将装修条款作为房屋买卖合同的一部分，约定于合同之中。因合同签订方仅为买卖双方，故一旦产生涉及装修部分的责任，无论开发商以何种形式对房屋进行后续装修，根据合同相对性原则，应由签订合同的开发商承担相应责任，开发商承担责任后，有权向装修施工方进行追责。

（2）以补充合同形式签订装修条款的情形

此类型案件中存在两种不同的形式，一种为补充合同的签订双方仍是房屋买卖合同中的签订双方，此种情形的处理方式与上述第（1）种情形相同。另一种形式为经开发商委托特定的装修公司与购房者签订补充装饰装修合同。这样会形成房屋买卖合同及单独的装饰装修合同，若各方明确约定了装修质量违约责任的承担方，则应从其约定。如果各方当事人均没有特别约定装修质量违约责任主体或约定不明确，而开发商与装修公司又形成了委托关系，则购房者可以根据《民法典》第925条的规定，向开发商进行主张。

2.销售广告、宣传资料或样板房与实际不符的责任认定

《商品房销售管理办法》第31条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料对装修质量要求所作说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立和价格确定有重大影响的，应当视为合同内容。开发商设置样板房的，交付商品房的装修质量应当与样板房的装修质量相当。样板房装修的物品材料、施工质量和品质档次，应当作为认定装修质量要求的依据。

商品房买卖合同概括性排除广告宣传、样板房对装修质量要求而未作特别约定的，应视为未排除，开发商以此进行抗辩，不予支持，开发商仍应对广告宣传、样板房所应达到的装修质量承担责任。商品房买卖合同对所交付商品房的装修与销售广告、宣传资料、样板房等不一致之处有明确特别约定的，从其约定，但未对购房者进行提示或者说明的除外。

如案例二中，开发商B公司未能按照合同约定提供符合合同要求或者广告宣传效果的房屋，在双方没有对装修要求有特别约定的情形下，B公司应当承担相应的违约责任。

3.涉环境质量问题产生装修瑕疵的责任认定

（1）楼盘整体验收合格能否对抗个别房屋验收不合格

精装修商品房交付时除附有额外装修外，因额外装修产生的室内环境质量问题往往也会成为买卖双方的争议焦点。若开发商对整体环境质量验收合格，但购房者主张其所购房屋存在空气质量问题的，不得以楼栋整体通过环境质量检测来对抗单独房屋存在的空气质量问题，开发商应承担相应的违约责任。

（2）环境质量问题能否当然构成违约

虽然我国新建房屋交付标准未详细规定如何认定装修商品房室内环境质量，但应当符合最基本的居住要求。购房者以按照国家相关标准检测环境质量存在问题为由，主张开发商承担相应的违约责任的，应予支持。如案例三中，钱某若通过具有相关资质的检测单位检测其房屋中的空气质量不符合国家标准，则可认定C公司存在违约，应当承担相应的修复责任。

4.装修价格与装修质量不相符合的责任认定

开发商与购房者就装修设计、装修施工、装修材料等用以确定装修质量要求有约定的，对于装修的质量要求应当以双方约定为准。此时购房者若以宣传的装修价格或开发商备案的装修价格作为装修质量要求依据的，一般不予支持。

若双方对装修质量没有明确约定又无法达成补充协议的，购房者以约定的装修价款按照市场价格所应达到的效果作为装修质量依据的，应当予以支持。

若双方对装修内容、装修价款均无约定，则以开发商宣传的装修价格为准，无宣传装修价格的，则以开发商备案的装修价格为依据。

5.装修质量问题导致“严重影响正常居住使用”的责任认定

在精装修商品房买卖合同中，购房者购买房屋的目的一般是为了居住使用。若因装修问题导致房屋的居住、使用受阻，购房目的无法实现，则构成“严重影响正常居住使用”的情形。

审判实践中，因“严重影响正常居住使用”所承担的责任往往比较重大，因此对该情形的认定需要特别谨慎。一般而言，房屋的装修部分，除满足使用安全性要求外，其质量应当与房屋价值具有相当的匹配程度，应当符合买受人的预期。

若严重偏离满足买受人基本生活的通常标准且无法在短期内进行修复的，应当认定为严重影响正常居住使用。该项标准的认定，需从购房者购房的根本目的、安全性、可恢复程度、价值预期等进行综合考虑。若购房者的预期与实际情况产生较大偏差，则可以认定为构成“严重影响正常居住使用”，由开发商承担不能满足合同目的的违约责任。

（三）精装修商品房买卖合同装修质量纠纷的后果处理

审理精装修商品房买卖合同装修质量纠纷案件中，在因质量问题产生的违约责任确定后，需要根据违约责任的大小、后果的严重程度，并根据当事人的约定及法律法规规定，确定后果的处理方式。下文将循序渐进，根据不解除合同的后果及解除合同的后果分别进行讨论分析。

1.恢复原状的违约责任后果处理

恢复原状的诉请一般适用于房屋存在工程质量、功能质量、品质档次等方面的质量瑕疵，但是该质量瑕疵对正常居住不产生实质性影响的情形。该种违约责任应按照通过修复达到恢复原状的方式进行处理。

关于恢复原状的处理要点，主要集中在修复的标准。对当事人约定装修质量要求的认定，一般应当依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同予以确定。仍不能确定的，还需结合商品房销售资料（如广告宣传情况、样板房样貌）和房屋装修施工资料（如装修材料清单、装修材料价格）等载明的内容综合认定。样板房装修实际用材不能确定的，样板房装修合同、施工图纸、材料采购合同等装修施工资料，可以作为认定装修质量要求的依据。

2.赔偿损失的违约责任后果处理

（1）合理支出的损失赔偿

在质保期内，开发商应当承担修复责任，若开发商拒绝保修或者在合理期限内拖延，购房者自行维修或者委托他人进行维修，因修复产生的费用及修复期间造成的其他合理损失要求开发商承担责任的，应予支持。

（2）约定装修价款与实际价款存在差额的赔偿

装修质量不符合约定或者法定的要求，或者装修的实际价值显著低于约定的价值，如果双方当事人未对此约定违约责任或者约定不明，则购房者要求减少房屋装修部分价款作为赔偿损失的，法院应当予以支持。若购房者只对部分的装修项目要求减少价款，对其余部分的装修项目要求修复，则两种方式可以同时适用。在该种情形下，主张修复的部分不可重复主张减少价款损失。

约定装修价格的具体构成不能确定，同时也无法进行评估，则应依据约定装修价格与实际装修价值的差额，按照公平原则予以酌定。需要注意的是，目前精装修商品房装修部分的实际价值，应当考虑开发商将装修工程整体承包进行批量装修所带来的优惠、装修公司给予开发商的让利等进行综合衡量，实践中若无明确的标准，亦可考虑开发商从中获得的成本、利润等酌定每套房屋的装修价格。

3.逾期交房责任的后果处理

精装修商品房装修部分质量问题往往会产生逾期交房的责任认定。对于逾期交房应遵从“有约定从约定、无约定从法定”的原则进行处理。

一般而言，交房时间是指购房者实际掌控房屋、可以开始正常使用房屋的时间点。实践中一般以交付房屋钥匙作为双方交房的时间节点。逾期交房的责任认定，主要应从装修质量问题对消费者使用房屋所造成的影响角度进行考量。因房屋装修质量问题导致购房者拒绝接收房屋的，应根据案件实际情况判断现有的质量问题是否影响购房者的实际居住使用。若对正常居住使用没有实质影响，可以使用房屋的绝大部分功能，此时应将装修质量问题认定为瑕疵。除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，购房者以此为由拒绝受领房屋并要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。若购房者拒绝收房，开发商亦可根据合同约定主张购房者承担逾期收房的违约责任。

若装修质量问题确实影响正常居住使用，不能满足合理的房屋使用需求，使用房屋可能会产生人身、健康威胁或财产损失，但尚未达到可以解除房屋买卖合同的程度，或者已经达到可以解除的标准但购房者不主张解除合同，则由开发商对装修质量问题进行修复。此时消费者若拒绝受领房屋，要求开发商承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的，应予以支持。

如案例四中，若漏水的部分为生活起居的主要空间，如客厅、卧室等，李某无法正常入住的，则由D公司承担逾期交房的违约责任。

4.解除买卖合同的违约责任后果处理

解除合同并承担违约责任，是该类案件中相对较重的责任处理方式，因此需要从装饰装修的质量问题是否属于根本性违约、是否导致合同目的无法实现等方面进行审查。因装修质量问题要求解除合同主要存在两种情形，一种系装修合同实际附属于房屋买卖合同，要求解除装修合同；另一种系装修条款约定在房屋买卖合同中，要求解除商品房买卖合同。本文主要探讨因装修质量问题要求解除房屋买卖合同的情形。

因装修质量问题严重影响正常使用，或者存在因装修问题产生法定的不得交付的情形，导致购房者的购房目的无法实现，购房者请求解除与开发商签订的房屋买卖合同并主张赔偿损失的，应当予以支持。此情形可视为根本违约导致合同的解除，具体的违约责任应根据双方房屋买卖合同中的违约条款进行确定。

该种情形下，消费者所购买标的系精装修商品房，装修款项实际系包含在购房款内，精装修商品房作为开发商交付给购房者的最终标的，应当满足符合价值的使用需求。此时，若开发商以装修部分与买卖合同不属于同一个法律关系，应另行处理为由进行抗辩，要求继续履行买卖合同的，不予支持。

若在商品房装修中，开发商故意使用假冒伪劣产品，或者以不合格产品冒充合格产品，以次充好且无法修复，精装修商品房的质量严重不符合约定导致合同目的无法实现，购房者以欺诈为由请求撤销商品房买卖合同并赔偿损失的，应予以支持。需要注意的是，在该种情况下，因购房者主张的是房屋装修的质量问题，而并非建材质量问题，故购房者以《消费者权益保护法》主张惩罚性赔偿的，不予支持。

另外，在买卖双方另行签订附属装修合同的情形下，因双方约定的交付标的物应为精装修商品房，装修合同系附属于买卖合同，若因严重质量问题，购房者请求单独解除附属装修合同的，不予支持；请求解除整个商品房买卖合同与附属装修合同的，应予支持。

本文仅讨论由开发商开发的、带有精装修的、一手商品房买卖合同中涉及装修质量问题案件的审理思路，着重分析此情形下买卖合同约定了装修条款或者装修合同附属于买卖合同的装修质量纠纷与普通装饰装修合同中装修质量纠纷审理思路的差异点，对于常规装饰装修合同纠纷的处理方式不作赘述。

二、《商品房消费者权利保护批复》的适用范围

来源：夏伟律师、蒋帅律师、天同诉讼圈、法莱利法律资讯公众号等，感谢。

在房企大规模暴雷的背景下，包括商品房消费者、建设工程承包人等债权人的利益冲突更加频繁，故厘清各债权人之间的优先顺位以及适用条件极为重要。近日，最高法院发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称《商品房消费者权利保护批复》），该批复从商品房消费者的居住权利出发，再次强调了该权利的优先顺位，并调整了适用优先受偿权的条件。《商品房消费者权利保护批复》目的是定分止争，但就目前规则内容而言，在适用上仍将存在一定争议，实施效果亦需要经过时间检验。

商品房消费者的保护规则的简要梳理

2002年，最高法院发布《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已失效，下称《建设工程价款优先权批复》），规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后可对抗享有工程价款优先受偿权的承包人。[1]

2005年，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查扣冻规定》）第17条（2020年版第15条）规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《查扣冻规定》的规范对象是需要办理过户登记的财产，并不限于不动产。

2014年，最高法院作出《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（下称《彩石山庄答复》），规定“二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”

2015年，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第29条对于商品房消费者作为案外人排除强制执行规定了三项标准：“1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民纪要》）又对《执行异议和复议规定》第29条中关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”和“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”两个条件进行了细化。[2]

《商品房消费者权利保护批复》第2条规定有优先权商品房消费者的范围与《执行异议和复议规定》第29条存在差异

鉴于2021年1月1日《建设工程价款优先权批复》已经失效，此后对于商品房消费者优先权利的直接规定便处于缺位状态，导致商品房消费者在起诉开发商办理过户等案件中缺少主张优先权的直接依据。另一方面，由于建设工程优先受偿权和抵押权的实现不以房屋能够办理登记为前提，上述两项债权人提起的诉讼往往在商品房消费者主张权利之前，故商品房消费者与其他权利人的直接对抗更多体现在执行异议和执行异议之诉中，而随着《执行异议和复议规定》的施行以及执行异议之诉司法解释的难产，司法实践中已经将《执行异议和复议规定》第29条作为判断商品房消费者是否享有优先权利的标准。但由于《执行异议和复议规定》第29条未规定商品房消费者与其他优先权的顺位问题，故《建设工程价款优先权批复》失效后，《执行异议和复议规定》第29条亦无法解决商品房消费者能否排除其他优先权人的强制执行。此时《商品房消费者权利保护批复》出台是对于商品房消费者的优先顺位在司法解释层面的再次确认。

《商品房消费者权利保护批复》相对《执行异议和复议规定》在字面内容上：（1）并未要求“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”；（2）将“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”修改为“以居住为目的购买房屋”；（3）放宽了前期款项支付金额和时间要求，但规定商品房消费者须全款才能具有对抗效力。我们认为上述三项中（2）

（3）两项系主要变化。

（一）《商品房消费者权利保护批复》并未对《执行异议和复议》第29条进行了实质性修改

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条第1款、第2款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”签订买卖合同属于在房屋上设定权利负担的行为，故对于商品房消费者，如果其在房屋被查封后才签订买卖合同则不能对抗申请执行人，即相对于开发商的其他债权人没有优先顺位，这里的申请执行人可以是其他享有优先权的权利人，亦可以是普通金钱债权人。因此，在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同是商品房消费者享有优先权的必要条件，即使《商品房消费者权利保护批复》未另行规定亦可得出此结论。

（二） 《商品房消费者权利保护批复》删除了“买受人名下无其他用于居住的房屋”的硬性规定

《九民纪要》第125条规定“对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。

本条中，“以居住为目的”是对于消费者主体的潜在要求，对应的是《执行异议和复议规定》第29条的“用于居住”，故《商品房消费者权利保护批复》实质上删除了唯一住房的限制，放宽了对于商品房消费者房产数量的要求。

（三）《商品房消费者权利保护批复》规定不论已支付的价款是否超过50%，均要求付清全款后才有优先效力

《执行异议和复议规定》要求商品房消费者“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，认为“在案外人仅支付部分购房款的情形下，执行法院可以对买受人应当支付的剩余房款，按照到期债权进行执行”[3]。

对于已付款未超过50%的情形，《九民纪要》第125条规定“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神”。

对于已付款超过50%，而人民法院未能执行到剩余房款的情形能否排除执行，最高法院一直未予明确，从此前的司法实践来看，一般认为可以排除执行。

《商品房消费者权利保护批复》明确只有在一审法庭辩论终结前已实际支付全部房款的商品房消费者才享有优先顺位，一方面降低了对于前期款项支付时间及金额的标准，一方面统一了对于支付房款总额的要求。

问题的提出：《商品房消费者权利保护批复》施行后，《执行异议和复议规定第29条是否还能继续适用？

鉴于《商品房消费者权利保护批复》对于适用范围的变化，对于在执行异议程序中是否仍然可以适用《执行异议和复议规定》第29条则出现三种观点：

观点1：《商品房消费者权利保护批复》与《执行异议和复议规定》相互独立，《商品房消费者权利保护批复》仅在买受人直接起诉要求开发商直接过户或涤除抵押权等其他权利时适用，在执行异议和执行异议之诉案件中仍应适用《执行异议和复议规定》第29条。理由为《执行异议和复议规定》仅针对执行异议程序，可以辐射至执行异议之诉，系特别规定。

观点2：《商品房消费者权利保护批复》已经对《执行异议和复议规定》第29条进行了变更，该条已实质失效。理由为二者规范的法律关系是相同的，根据《最高法院关于司法解释工作的规定》第6条第1款[4]，“规定”和“批复”都是司法解释，在法律位阶相同的情况下，应当以新法为准。

观点3：每项标准应进行区分，对于《执行异议和复议规定》第29条中来自《建设工程价款优先权批复》的要素，应当适用《商品房消费者权利保护批复》的新标准，但《执行异议和复议规定》设定的要件具有执行领域特殊考虑的除外；对于《执行异议和复议规定》第29条中《建设工程价款优先权批复》之外的要素，原则上可以继续适用。质言之，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”应继续适用；“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”可以考虑区分案外人异议和执行异议之诉，分别处理；“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”不应继续适用。[5]

《商品房消费者权利保护批复》已经实际变更了《执行异议和复议规定》第29条，应当按照前者判断商品房消费者是否有权排除执行

（一）《商品房消费者权利保护批复》变更的内容符合社会实际和制度现状

1.将“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”修改为“以居住为目的购买房屋”更符合实际

2022年11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善型住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。2023年3月5日国务院发布的《政府工作报告》中提出“（八）保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，加快推进老旧小区和危旧房改造。”由此可见，随着居民消费升级，目前国家鼓励居民购买改善型住房。另外，最高法院同样认为对唯一住房“不能作过于机械的理解。法院应综合案件的实际情况，衡量利益，作出取舍和判断。”[6]

现实生活中，消费者将资金用于购买改善性住房时虽然通常名下已并非只有一套房屋，但往往仍需投入所有积蓄甚至进行举债，承担的压力巨大，此外，大部分情况下改善型住房的买受人在签署合同后已经支付了房屋全款，如果直接排除其对房屋享有的权利，对其居住权利的伤害是显而易见的，亦不公平。因此，对商品房消费者的保护应当重点关注案涉房屋是否实际用于居住，如果购房人虽然在某一地区拥有不止两套房屋，但是被查封的房屋仍是其用于实际居住的，其权利应当得到保障。

虽然《九民纪要》将“买受人名下无其他用于居住的房屋”进行了扩大解释，实际上，在对房屋地域和数量的要求松动后，已经与“买受人名下无其他用于居住的房屋”的原文文义已经有较大差距，最高法院已非执着关注房屋的数量，而是“对于消费者购房的认定应着重把握是否为居住需求”[7]，例如“同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”解决的是人员流动及异地工作的问题，“虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要”解决的是购置刚需房后家庭添丁问题。因此，“名下无其他用于居住的房屋”的原文表述过于刚性，与现有政策及社会需求不符，故将其删除具有合理性。

标准放宽后不代表没有任何限制，“以居住为目的购买房屋”本身仍要求买受人承担一定的举证责任，实践层面亦需要结合具体情况进行判断。对于已经交付使用的房屋，如果买受人能够举示出日常居住的相关证据，例如缴纳的水电气费、小区进出记录以及物管开具的证明等，则买受人可以排除强制执行。需要注意的是，此时买受人应当证明居住人为自己或其家庭成员，并非用于出租或出借他人使用。对于尚未交付使用的房屋，则法院应当根据其他证据予以判断，如果买受人或其家庭成员名下有多套房屋且使用面积远超人均水平，或买受人已有房屋与被执行房屋的面积、地理环境等要素差距不大，我们认为此种情况原则上不符合“用于居住”条件，买受人不能排除强制执行。如果买受人A家庭有三辈五人，名下有两套一室的住房，此时该组家庭的人均面积可能较高，但由于孩子年幼且父母工作繁忙，故需要和老人住在一起，于是购买了一套三室两厅的房屋，我们认为此时不应以五人可以分开居住为由继续执行，而应当考虑到具体的生活需要给予买受人优先顺位。

2. 要求商品房消费者支付全款后享有顺位利益更为合理

一般商品房支付方式为一次性全款、按揭贷款或分期付款。对于按揭贷款模式下的商品房买卖关系，银行将贷款直接支付给开发商，商品房消费者已经完成了房屋价款的支付义务，后续只是履行向银行的还款义务。因此前两种方式均已支付了全部房款，满足《商品房消费者权利保护批复》的要求，故未支付全款基本只存在于少数分期付款的情况下。

商品房分期付款的支付期限一般早于开发商交付房屋及办理登记的时间，如商品房消费者未按照合同约定支付全部房款，此时开发商可以有两种选择：

一是选择解除商品房买卖合同，此时商品房消费者已无债权基础，自然无法要求排除执行，由于此时买受人为违约方，此种情况下即使房屋不能交付且无实际交付可能，其价款返还请求权亦非优先于其他债权。

二是选择继续履行商品房买卖合同，在商品房消费者没有按照合同约定支付房款的情况下，则开发商对于其享有到期债权，开发商的其他债权人例如建设工程优先权人以及抵押权人等亦可以代位主张。《执行异议和复议规定》施行后，唯一住房已非执行障碍。[8]故即使商品房消费者在诉讼中获得了被执行人的房屋且该房屋系其唯一住房，该房屋也将被采取执行措施，拍卖变卖后的价款依然要偿还给开发商的其他债权人，最终买受人也无法保留房屋用于居住。因此，在规则设计上，将房屋留给没有付清全款的买受人并无实际意义。

（二）《商品房消费者权利保护批复》施行后，其应当作为优先权利的判断标准，执行异议和执行异议之诉亦可适用

1.无论是在诉讼程序、执行异议程序还是执行异议之诉中，实体权利的判断标准应当保持一致，否则会造成冲突

首先，实体权利的顺位直接决定是否可以排除其他债权人的强制执行，无需再增加其他条件。根据《执行异议和复议规定》第24条[9]，实体权利的优先顺位是人民法院审查的重点内容，即如果商品房消费者符合优先权的适用条件，则其应当能够排除其他劣后顺位的债权人的强制执行。为了保证司法效率，对于商品房消费者优先权利以及是否能够排除执行的标准亦应当保持一致，如果认定标准不同，拥有实体权利却无法在程序中得到保障或与之相反，势必将引起适用混乱。例如，如果买受人在诉讼中可以依据《商品房消费者权利保护》批复直接要求开发商过户或涤除抵押权等其他权利，但需要符合其他条件或满足不同的标准才能在执行异议或执行异议之诉中排除其他权利人，显然不符合逻辑。

其次，执行异议和执行异议之诉对于商品房消费者优先权的判断标准没有区别对待的必要。就唯一住房是否要分执行异议和执行异议之诉不同情况进行考量，《执行异议和复议规定》虽然名义上适用于执行异议程序，但《九民纪要》第125条明确：“人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”由此可见，就商品房消费者优先顺位的条件最高法院倾向于执行异议与执行异议之诉采用相同的判断标准。此外，虽然执行异议系形式审查，但其标准一般可以作为实际情况的推定条件，例如《执行异议和复议规定》第25条[10]，但唯一住房在一定程度上只能是“以居住为目的购买房屋”的判断标准之一。而且如前文所述，该条件已经与当今的社会生活不相匹配，不宜再作为“一刀切”的原则性要件。例如如果上文的买受人A能够举示出相应证据证明房屋确实系其居住所用，则人民法院应当在执行异议阶段就裁定中止房屋的执行，而不是先裁定驳回异议申请，再由商品房消费者提出执行异议之诉并承担相应的诉讼成本。

2.《商品房消费者权利保护批复》可与《执行异议和复议规定》第24条相结合作为商品房消费者排除执行的法律依据

针对《执行异议和复议规定》29条不再适用可能会带来执行异议中无法可依的顾虑，《商品房消费者权利保护批复》可与《执行异议和复议规定》第24条结合适用解决问题。《执行异议和复议规定》第24条本身系执行异议审查的原则性规定，第29条系就商品房消费者作出的特别规定，在第29条标准变更后，买受人可直接依据《商品房消费者权利保护批复》以及24条要求排除强制执行。

关于24条第（三）项“该权利能否排除执行”，最高法院认为“从实践看，能够产生排除效力的实体权利主要包括四类：……（2）物权期待权。根据查封规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的司法解释》，登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权，仅仅享有物的登记请求权或者交付请求权，仍属于债权范畴，但又与一般债权仅是向相对人的请求权不同，例如保护消费者的生存权等，法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权、甚至是抵押权执行的效力，学理上通称为物权期待权（详细内容参见第28—30条的解读）。”[11]由于物权期待权并非必然优先于其他权利，也就不必然能排除执行，故再结合《商品房消费者权利保护批复》的规定，满足该条规定条件的物权期待权即属于具有优先性、能够排除执行的权利。

需要注意的是，《商品房消费者权利保护批复》在第3条中并未对商品房消费者的范围加以限定，我们认为商品房消费者仍应当满足“以居住为目的购买房屋”，但不需要付清全款。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，让尚未付完全款的商品房消费者再支付剩余价款，然后再规定其对于已经支付的全款享有优先受偿权显然多此一举，且与保护商品房消费者的立法意图相悖，故付清全款的要求不能当然沿用至第三条。

所谓“无恒产则无恒心”，房屋作为居民安身立命之根本，应当受到我国法律的特殊关注。随着社会不断发展，对于相关权利人的规则构造亦将更为精巧且与时俱进。《商品房消费者权利保护批复》虽寥寥百余字，但却将影响深远，其实现的社会效果我们亦将拭目以待。

注释：

[1] 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

[2] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条【案外人系商品房消费者】：“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。