通常，烂尾楼的购房者存在以下两种情形：一是尚未签订《商品房预售合同》，即仅签订《商品房认购协议》（下称“认购协议”）或类似协议；二是已签订《商品房预售合同》。

        对于这两种情形，法律风险可谓天差地别。

        楼盘一旦烂尾，意味着开发商可能会面临破产，作为购房人来说该如何维护自己合法权益，今天就购房者关心的法律问题一一解答：

        情形一、购房者仅与开发商签订了《认购协议》

        1、是否可以要求继续履行《认购协议》？

        答案是否定的。

        首先，法律上不支持。《认购协议》在法律角度，应视为预约合同，预约合同往往是签订正式的《商品房预售合同》的担保，购房者缴纳一定的数额定金的协议。

        根据《民法典》第四百九十五条的规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”在楼盘烂尾的情况下，购房者可以开发商承担相应的违约责任。虽然，继续履行合同是承担违约责任的一种方式，但是，在最高院的相关判例中，最高院对预约合同的强制履行持否定态度，比如：（2018）最高法民终661号案中，最高院认为“依法有效的预约合同，对预约合同各方均有约束力，当事人负有订立本约的合同义务，当事人不履行订立本约之义务，即构成违约。……预约合同当事人虽不能请求强制缔结本约，但在预约合同一方不履行订立本约合同义务的情况下，对方可以请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除预约合同并主张损害赔偿”。又例如：（2019）最高法民再283号案中，最高院认为“《房屋买卖框架协议》仅为预约合同，并不能产生影响案涉房屋物权变动的合同效力，亦不具有强制缔约的效力”。

        因此，作为购房者能否要求继续履行《认购协议》，存在极大的法律障碍。

        其次，可能存在事实上的履行不能。需要注意的是：虽然最高院相关判决表明了对于预约合同能否强制履行的态度，但是，我国并非判例法国家，上述案例也并非是最高院发布的指导案例，因此，即便预约合同能够强制履行，但是，在楼盘烂尾的情况下，意味着开发商失去融资能力以及支付能力，开发商可能面临大量的诉讼，尤其是建设工程施工合同纠纷，以及其他债权人的集中起诉，购房者所认购的房屋将面临法院的司法查封甚至强制执行。

        根据《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；....。”作为仅签订认购协议的购房者，由于所认购的房屋被司法查封，将面临事实上的履行不能。

        综上，若仅签订认购协议的购房者，选择诉讼维权时一般不建议要求继续履行《认购协议》。

        2、是否能够排除法院的司法查封及强制执行？

        答案仍然是否定的！

        在签订认购协议后，尚未签订正式的《商品房预售合同》之前，所认购房屋可能面临法院的司法查封，以及法院的强制执行，尤其是对于建设工程价款，作为施工方享有建设工程价款优先受偿权，同时还可能有债权人对该房屋享有抵押权。在此情况下，作为购房人能否要求排除法院的司法查封以及强制执行？

        《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同....”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同....。”根据上述条款之规定，无论是执行规定第28、29条均需要已签订合法有效的书面买卖合同，很显然《认购协议》不属于正式的书面买卖合同，不能排除法院的司法查封及强制执行。

        当然不排除部分《认购协议》已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的购房合同的主要内容，本身就是买卖合同，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。一旦《认购协议》被认定为买卖合同，那么购房者可以依据《执行规定》第28、29条的规定要求排除强制执行，下文会重点阐述。

        3、作为购房者该如何选择诉讼途径，从而维护自身合法权益？

        在购房者得知认购的房屋被司法查封甚至即将被强制执行的情况下，应积极提出执行异议，当然这种情况大概率会被法院裁定驳回。

        但需要借此机会看能否通过司法认定《认购协议》是否就是买卖合同，此机会不宜错过。

若《认购协议》不能认定为正式买卖合同，那么，建议购房者提起诉讼解除《认购协议》，要求开发商承担违约责任。即便在法院判决生效后，开发商不能履行生效判决，作为开发商应当承担迟延履行期间的债务利息（按日万分之一点七五计算），若开发商破产，则计算至开发商破产之日。

        因此，无论开发商将来是破产还是能够通过重组继续履行合同，在不考虑房价变动的情况下，对于仅签订《认购协议》的购房者来说，应该越早起诉越有利。

        情形二、已签订《商品房预售合同》或正式商品房买卖合同

        1、是否可以排除法院的强制执行?

        这个问题要区别对待，不同的购房者，答案可能不一样。

        搞清这个问题，我们先看看《执行规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”  第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

        依据上述条款，买受人排除债权人的强制执行申请，其实质就是权利的排序，优先保护哪种权利？在司法实践中只要能够满足《执行规定》第28或29条，就足以排除债权人的强制执行。很显然，对于大部分住宅烂尾楼盘来说，《执行规定》第28条一般不太适用，因为很少烂尾楼盘已经交付购房者占有使用。

        因此，对于购买住房的购房者来说，必须满足《执行规定》第29条的三个条件，就能排除人民法院强制执行：即一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

        上述三个条件作为买受人在要求排除法院的强制执行来说，举证较为简单。目前在一些司法案例中，即便买受人已支付价款未超过总价款的50%，而买受人在执行异议中将剩余购房款交至法院，也可排除强制性，例如（2021）最高法民终600号案件，最高院就认为“本案买受人已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但其在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定其在交付剩余房款后对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。”

        需要特别注意的是：《执行规定》第二个条件：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条明确解读为：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

        综上，原则上购买第一套住房的购房者来说，是可以依据《执行规定》第29条排除法院的强制执行，但是，对于购买二套房的购房者来说若要排除法院的强制执行可能有一定的法律风险。需要特别注意的是：同住家庭成员名下若有住房，都有可能被认定为名下有房，比如：已有一套住房登记在配偶或未成年子女名下。

        因此，一旦是属于购买第二套住房，很有可能难以排除法院的强制执行。

        2、楼盘烂尾是否还需要偿还银行贷款

        对于这个问题，关键看是否选择解除购房合同，若选择解除购房合同退房，那么，楼盘烂尾的情况下，由于开发商违约导致合同解除，作为购房者可以不用再继续偿还贷款，例如：最高人民法院在（2019）最高法民再245号案件中就明确阐述：“因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。”但是作为购房者来说，需要提起相应的诉讼。

        这里需要特别提醒的是：解除购房合同可能导致原本的消费者生存权优先保护，在解除购房合同后已支付的购房款普通债权，一旦开发商破产，购房者的利益利益将受到极大损害，甚至导致首付款血本无归。例如：最高院在（2021）最高法民申5141号一案中明确：“房屋买受人已于开发商破产前以诉讼方式解除了双方签订的《商品房买卖合同》，其在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位，故其主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据，法院不应支持”。

        而不解除购房合同并能够排除强制执行的情况下，作为购房者还是需要按时偿还贷款，以避免信用收到影响。

        3、若维权该如何选择诉讼途径？

        对于已经签订正式买卖合同的购房者来说，在所购买的房屋被法院依法查封的情况下需要及时提起财产保全异议，要求解除查封，同时要积极举证，证明满足《执行规定》第29条的三个基本条件，即已经签订正式买卖合同、同一城市名下无房（包含同住家庭成员名下无房）、同时已经支付超过50%的购房款。

        若人民法院仍然驳回购房人的异议，可以依法提起异议之诉。

        在楼盘烂尾的情况下，一般不建议在法院查封前已签订正式购房合同的购房者立即起诉要求继续履行合同，支付逾期交房、办证的违约金，不妨等等看，若开发商重组成功，再另行主张相关权利，但要注意诉讼时效。

        以上解答希望对于购房者来说有所帮助。