不动产登记工作是行政登记制度的重要组成部分。其涉及对不动产权利的固定、公示、确认等法定职能，事关人民群众和相关企事业单位的物权保护等利益问题。故不动产登记纠纷已构成行政诉讼司法实践的一个重要分支。在最高人民法院的相关司法文件中，专门设置有“行政登记”类案由事项。

司法案例裁判思维之所以对行政登记工作具有指引价值，是因为某项登记行政行为一旦涉诉，则其原在行政法范畴内的执行力和公定力将处于“效力待定”状态，其法定效力无论是被撤销或维持，均取决于司法裁判的终极结论。

任何司法裁判主文结论的做出，均依赖其裁判思维的支撑。因此，司法裁判主文结论及其裁判思维可构成具有指引价值的“先例”。其中，一部分案例经最高人民法院审判委员会决定，可被上升为“指导性案例”，此类案例具有强制参照效力，各级人民法院在审理同案或类案时，均要考虑指导性案例裁判思维的约束力。同时，未被纳入指导性案例的普通先例，其裁判思维也是各级人民法院的参考依据。本文重点研判不动产登记工作中司法裁判思维的指引价值。

1.应当重视并正确运用不动产登记纠纷的案由规则。

《最高人民法院印发〈关于行政案件案由的暂行规定〉的通知》规定，行政案件案由分为三级：第一级案由为“行政行为”，是指行政机关与行政职权相关的所有作为类和不作为类纠纷。第二、三级案由是对第一级案由的细化。第三级案由主要按照法律法规列举的行政行为名称以及行政行为涉及的权利内容等进行划分。目前，最高法院列示的第二级案由包括：行政登记、行政确认、行政赔偿及不履行职责、公益诉讼等23类案由。应注意，在第三级案由中应当优先适用第三级案由，只有在无对应的第三级案由时，方可适用第二级案由；在第二级案由仍然无对应的行政行为名称及类型的，则适用第一级案由。

在“行政登记”第二级案由体系之下，涉及不动产登记类的第三级案由至少包括房屋所有权登记、集体土地所有权登记、森林林木所有权登记、土地承包经营权登记、建设用地使用权登记、宅基地使用权登记、海域使用权登记、水利工程登记、居住权登记、地役权登记、不动产抵押登记等11类被纳入不动产统一登记制度的案由类型。相关自然资源权属确认与登记事项也是不动产登记工作的重要组成部分。因此，涉及“行政裁决”第二级案由体系下的第三级案由，也与不动产登记纠纷具有直接关联性。如，土地、矿藏、水流、荒地或者滩涂权属确权，林地、林木、山岭权属确权，海域使用权确权，草原权属确权，水利工程权属确权等行政裁决与登记纠纷。此外，矿业权登记事项目前虽暂未被纳入不动产统一登记制度体系中，但矿业权登记是不动产管理制度的一个重要分支，司法实践中对该类不动产行政登记案由也应给予高度重视。

2.应当重视具体案例裁判思维的价值指引作用。

根据《不动产登记暂行条例》的规定，在不动产登记工作中可能涉及对登记行政行为相对人与利害关系人的利益关切，故这两类主体享有对不动产登记行政行为提出异议、复议及行政诉讼的权利。

但是，在如何精准界定利害关系人方面，目前的不动产登记制度并未给出具体的甄别规则，故在不动产登记实务工作与应诉事项中如遇有此类“障碍”时，需要重视司法案例裁判思维的价值指引作用。

例如，最高人民法院在《租赁人与土地转移登记之间并无法律上的利害关系—— 武玉明、冯艳诉张家口市政府土地登记案》之行政裁定书的“本院认为”中认定：《行政诉讼法》第25条规定的“利害关系”应限于法律上的利害关系，一般应仅指行政法上的利害关系。只有相关行政法要求行政机关在做出被诉行政行为时必须对某人的特定权益予以考虑甚至必须予以保护时，才能认定法律上利害关系的存在。否则，即便某人客观存在某种合法权益，但该权益并不在行政法要求行政机关考虑的范围内，亦不能认定法律上利害关系的存在。从《土地管理法》及有关规定上看，关于办理土地转移登记及颁发国有土地使用证当中行政机关是否考虑原租赁权的问题，并无明确要求。结合合同相对性原理，租赁权人可基于租赁合同要求对方履行合同或者追究其违约责任，但不能对抗原权利人处分土地的权利，也不能阻止买受人获得土地使用权，行政机关基于上述处分做出转移登记时当然也无须考虑租赁人的意见。因此，租赁人与土地转移登记之间并无法律上的利害关系。一、二审法院驳回针对不动产登记机构的起诉，并无不当。据此，最高人民法院驳回了当事人的再审申请。

显然，诸如上述司法裁判思维对不动产登记行政行为法律效力的稳定性具有极强的保护价值，故不动产登记机构无论是在登记实务工作中或是在相关行政应诉事项中，均要重视司法案例裁判思维的价值指引和参考效力。

3.应当注意参考案例的效力层级和援引规则。

并非所有的同案、类案司法案例均具有同等的参考效力，而是要注意区分不同案例的“效力层级”问题。也即，当案例之间的裁判思维存在抵触性或相互否定性现象时，应当按照“就高不就低”的原则，优先选择效力层级更高的案例作为不动产登记实务工作或应诉抗辩的参考依据。

我国的案例指导制度目前尚未上升到法律层级的授权，而是司法改革政策的产物。2008年12月中共中央政治局通过的《关于深化司法体制和工作机制改革若干问题的意见》指出，将案例指导制度作为国家司法改革的重要内容。2010年11月，最高人民法院制定颁布《关于案例指导工作的规定》，正式建立案例指导制度。

在不动产登记实务工作和司法应诉抗辩事项中，当参考案例存在裁判思维抵触情形的，则应适用下列案例甄别与援引规则：一是指导性案例的参照效力高于其他案例；二是指导性案例中的在后案例效力高于在先案例；三是最高人民法院《公报》案例效力高于普通案例；四是最高人民法院审判监督案例参考效力高于其普通案例；五是最高人民法院普通案例的参照效力高于地方法院案例；六是地方各级法院案例效力应当服从于审判机关的级别制度，但某地方法院的案例被上升为指导性案例或公报案例的除外；七是在后指导性案例与在先《公报》案例存在冲突的，则优先援引在后指导性案例；八是在后审判监督案例须受在先指导性案例约束，除非该在后审判监督案例本身被确认为指导性案例。

笔者认为，案例裁判思维会反向辐射并影响行政登记制度的运行状态，故应考量裁判思维的价值指引力。这将有助于提升登记行政行为自身的公定力及执行力。

作者为北京大成律师事务所高级合伙人

《中国不动产》2022年第11期